Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.
Ditandatangani secara elektronik Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Menteri ini dengan penempatannya dalam Berita Negara Republik INDONESIA.
Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 25 Oktober 2024
MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA,
SRI MULYANI INDRAWATI
Diundangkan di Jakarta pada tanggal Д
DIREKTUR JENDERAL PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN KEMENTERIAN HUKUM REPUBLIK INDONESIA,
Ѽ
DHAHANA PUTRA
BERITA NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 2024 NOMOR Ж
LAMPIRAN PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 85 TAHUN 2024 TENTANG PENILAIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN
PEDOMAN PELAKSANAAN PENILAIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN
I.
PENDAHULUAN A. Latar Belakang Dengan berlakunya UNDANG-UNDANG Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah dan PERATURAN PEMERINTAH Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Pemerintah Daerah diberikan kewenangan yang lebih besar dalam mengatur Pajak dan retribusi Daerah dalam rangka optimalisasi penerimaan Daerah. Salah satu jenis pajak yang dikelola oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota dan Provinsi yang tidak terbagi dalam Daerah Kabupaten/Kota otonom adalah PBB-P2.
Pasal 55 ayat (2) dan ayat (3) PERATURAN PEMERINTAH Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah mengatur bahwa dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP yang ditetapkan oleh Kepala Daerah setiap 3 (tiga) tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu yang dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya. NJOP tersebut merupakan nilai yang diperoleh dari harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
NJOP merupakan instrumen penting dalam pemungutan PBB-P2, tetapi pada kenyataannya masih terdapat beberapa kendala dalam mengimplementasikan NJOP hasil pemutakhiran, yang antara lain disebabkan oleh:
a. proses penilaian NJOP belum dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
b. belum terpenuhinya standar kompetensi penilai PBB-P2 di Daerah;
dan
c. adanya penolakan dari Wajib Pajak atas NJOP hasil pemutakhiran karena besarannya mengalami kenaikan yang signifikan dibandingkan dengan NJOP sebelumnya.
Berdasarkan permasalahan tersebut, Pemerintah menyusun pedoman Penilaian PBB-P2 yang akan digunakan oleh Pemerintah Daerah dalam mengelola PBB-P2.
B. Tujuan Penyusunan Dalam rangka membantu Pemerintah Daerah MENETAPKAN NJOP yang relevan dengan kondisi objek pajak terkini dan besaran nilainya dapat dipercaya, pemerintah pusat menyusun pedoman penilaian bumi dan/atau bangunan yang secara detail akan menjabarkan lebih lanjut teknik dan tata cara penilaian sebagaimana diatur dalam Pasal 55 ayat
(4) PERATURAN PEMERINTAH Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan
Umum Pajak Daerah dan Retribusi. Melalui pedoman penilaian ini, Pemerintah Daerah diharapkan dapat MENETAPKAN Peraturan Kepala Daerah mengenai tata cara Penilaian PBB-P2, yang memuat antara lain standar teknis Penilaian PBB-P2, klasifikasi dan besaran NJOP, DBKB, besaran persentase dasar pengenaan PBB-P2 dan pertimbangan besaran persentase tersebut.
C. Istilah atau Terminologi Istilah atau terminologi yang digunakan dalam Pedoman Penilaian PBB-P2 ini adalah sebagai berikut:
1. Blok adalah zona geografis yang terdiri dari sekelompok objek pajak yang dibatasi oleh batas alam dan/atau buatan manusia yang bersifat permanen/tetap, seperti jalan, selokan, sungai, dan sebagainya untuk kepentingan pengenaan PBB-P2 dalam 1 (satu) wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan. Penentuan batas blok tidak terikat pada batas RT/RW dan sejenisnya dalam 1 (satu) desa/kelurahan.
2. Sket adalah gambar tanpa skala yang menunjukkan letak relatif objek pajak, ZNT, dan lain sebagainya dalam 1 (satu) wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan.
3. Surat Pemberitahuan Objek Pajak yang selanjutnya disingkat SPOP adalah surat yang digunakan oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak untuk melaporkan data subjek dan objek PBB-P2 sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan Daerah.
4. Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak yang selanjutnya disingkat LSPOP adalah formulir yang digunakan oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak untuk melaporkan data rinci objek PBB-P2.
5. Lembar Kerja Objek Khusus yang selanjutnya disingkat LKOK adalah formulir tambahan yang dipergunakan untuk menghimpun data tambahan atas objek pajak yang mempunyai kriteria khusus yang belum tertampung dalam SPOP dan LSPOP.
6. Peta Zona Nilai Tanah atau yang selanjutnya disebut Peta ZNT adalah peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai 1 (satu) NIR yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam 1 (satu) wilayah administrasi desa/kelurahan. Penentuan batas ZNT tidak terikat pada batas blok.
7. Penilaian dengan bantuan komputer/Computer Assisted Valuation (CAV) adalah proses penilaian yang menggunakan bantuan komputer dengan kriteria yang sudah ditentukan.
8. Analisis Bugerlijke Openbare Werken (BOW) adalah perhitungan biaya dengan mengalikan setiap satuan harga dengan unit pekerjaan yang dilakukan, yang biasanya digunakan untuk proyek padat karya sederhana.
II. OBJEK DAN METODE PENILAIAN PBB-P2 A. Objek PBB-P2
1. Objek Pajak Umum
Objek pajak umum terdiri atas:
a. Objek Pajak Standar Objek pajak standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria berikut:
Tanah
: ≤10.000 m2 Bangunan
: Jumlah lantai ≤4 Luas Bangunan : ≤1.000 m2
b. Objek Pajak Nonstandar Objek pajak nonstandar adalah objek-objek pajak yang memenuhi minimal salah satu dari kriteria-kriteria berikut:
Tanah
: >10.000 m2 Bangunan
: Jumlah lantai >4 Luas Bangunan : >1.000 m2
2. Objek Pajak Khusus
Objek pajak khusus merupakan objek pajak yang memiliki konstruksi khusus, fungsi khusus atau keberadaannya memiliki arti yang khusus, seperti:
a. jalan tol;
b. bandar udara;
c. stasiun;
d. bendungan;
e. pelabuhan, dermaga, galangan kapal;
f. lapangan golf;
g. stadion;
h. sirkuit balap;
i. pabrik semen/pupuk;
j. tempat rekreasi;
k. tempat penampungan/kilang minyak, air, atau gas;
l. pipa minyak, air, atau gas;
m. stasiun pengisian bahan bakar;
n. menara; dan
o. Bangunan lainnya sesuai ketentuan peraturan perundang- undangan.
termasuk objek pajak khusus adalah Bangunan yang berada di bawah permukaan Bumi, baik yang menjadi bagian dari Bangunan sebagaimana dimaksud pada huruf a sampai dengan huruf o maupun yang berdiri sendiri.
B. Metode Penilaian Sesuai Pasal 55 ayat (4) PERATURAN PEMERINTAH Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi, metode penilaian Bumi dan/atau Bangunan untuk penetapan NJOP dapat dilakukan dengan metode:
1. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis Metode ini dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain sejenis yang letaknya berdekatan
dan fungsinya sama yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Metode ini terutama diterapkan untuk penentuan NJOP Bumi dan dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP Bangunan atas objek pajak tertentu.
2. Nilai perolehan baru Metode ini dilakukan dengan cara memperhitungkan seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek Bangunan baru pada saat penilaian dan dikurangi penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek Bangunan. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama Bangunan, material dan fasilitas lainnya.
3. Nilai jual pengganti Metode nilai jual pengganti dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa atau penjualan dalam 1 (satu) tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi, dan/atau hak pengusaha, yang selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Metode ini pada umumnya diterapkan untuk objek komersial, yang dibangun untuk usaha atau menghasilkan pendapatan, seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, bandar udara, pelabuhan, tempat rekreasi, dan lain sebagainya.
Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan metode ini dipakai juga sebagai alat pengujian terhadap nilai yang dihasilkan dengan metode lainnya.
III. TATA CARA PELAKSANAAN PENILAIAN Saat yang menentukan untuk menghitung PBB-P2 yang terutang adalah menurut keadaan objek PBB-P2 pada tanggal 1 Januari yang ditetapkan dalam Peraturan Daerah masing-masing. Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP yang ditetapkan berdasarkan proses penilaian PBB- P2.
Proses Penilaian PBB-P2 tersebut diawali dengan tahapan persiapan yang terdiri dari:
1. menyusun Rencana Kerja;
2. menyiapkan SPOP, LSPOP, dan LKOK;
3. menyeleksi data-data objek pajak yang perlu dilakukan dalam Penilaian Massal atau Penilaian Individual; dan
4. mengumpulkan data-data lama, sebagai pelengkap, dari objek pajak yang akan dinilai.
Di samping tahapan persiapan, proses Penilaian PBB-P2 baik untuk Penilaian Massal maupun penilaian individual memerlukan pelaksanaan konversi NJOP yang tahapannya dilakukan setelah proses penilaian, dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Nilai tanah per meter persegi hasil dari analisis penilai dikonversi ke dalam klasifikasi dan besarnya NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan PBB-P2 berdasarkan peraturan Kepala Daerah setempat.
2. Nilai Bangunan per meter persegi hasil dari analisis penilai dikonversi ke dalam klasifikasi dan besarnya NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan PBB-P2 berdasarkan peraturan Kepala Daerah setempat.
3. Untuk objek pajak yang terdiri lebih dari 1 (satu) Bangunan, konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh Bangunan dan dibagi luas seluruh Bangunan. Nilai Bangunan per meter persegi rata- rata tersebut kemudian dikonversi ke dalam klasifikasi dan besarnya NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan PBB-P2 berdasarkan peraturan Kepala Daerah setempat.
Penilaian Bumi dan/atau Bangunan dalam rangka pemungutan PBB-P2 dapat dilaksanakan dengan cara Penilaian Massal dan/atau Penilaian Individual.
A. Penilaian Massal Dalam sistem ini, NJOP Bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT, sedangkan NJOP Bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Dalam melakukan Penilaian Massal, baik untuk tanah maupun Bangunan dapat menggunakan CAV.
1. Penilaian tanah Pembuatan konsep Sket/Peta ZNT dan penentuan NIR.
a. Batasan-batasan dalam pembuatan Sket/Peta ZNT 1) ZNT dibuat per kelurahan/desa.
2) Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah.
Contoh :
NO.
NIR PENULISAN
1. Rp1.500.000,00
1.500,00
2. Rp220.000,00 220,00
3. Rp22.500,00 22,50
4. Rp6.000,00 6,00 3) Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT.
b. Bahan-bahan yang diperlukan 1) Peta desa/kelurahan yang telah ada batas-batas bloknya yang digunakan sebagai dasar pembuatan Peta ZNT akhir.
2) File data tahun terakhir serta Daftar Himpunan Ketetapan Pajak (DHKP) yang digunakan untuk standardisasi nama jalan.
3) Buku klasifikasi NJOP tahun terakhir.
4) Data yang dipakai untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standardisasi nama jalan.
5) Alat-alat tulis.
c. Proses pembuatan Sket/Peta ZNT 1) Tahap persiapan Tahapan persiapan meliputi kegiatan:
a) Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT, meliputi peta Wilayah kabupaten/kota, peta desa/kelurahan, Peta ZNT dan peta Blok.
b) Menyiapkan data dari instansi yang membidangi pendapatan Daerah yang diperlukan, seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR dan ZNT lama, Keputusan Kepala Daerah tentang Klasifikasi dan
Penggolongan NJOP Bumi dan Bangunan, dan lain sebagainya.
c) Menyiapkan data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data jenis penggunaan tanah dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan RT/RW dari instansi/lembaga yang berwenang menyediakan data kewilayahan, pertanahan, dan RT/RW.
d) Pembuatan rencana pelaksanaan meliputi rencana anggaran dan biaya, jumlah personil, serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada Keputusan Kepala Daerah.
2) Pengumpulan data harga jual a) Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau Bangunan.
b) Sumber data berasal dari PPAT, notaris, lurah/kepala desa, agen properti, penawaran penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran, media elektronik, dan sebagainya.
c) Data lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh di lapangan yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Oleh karena itu, pencarian data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data baru maupun mengecek data yang diperoleh di kantor.
d) Semua data harga jual yang diperoleh agar ditulis dalam formulir data transaksi jual beli.
e) Dalam rangka pengumpulan data harga jual, juga diadakan inventarisasi nama jalan yang ada di setiap desa/kelurahan. Penulisan nama jalan disesuaikan dengan standar baku penulisan nama jalan.
3) Kompilasi data a) Data yang terkumpul dalam masing-masing desa/kelurahan harus dikelompokkan menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah/Bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah.
b) Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisis data.
4) Rekapitulasi data dan pemetaan data transaksi pada peta kerja ZNT a) Semua data yang diperoleh dimasukkan dalam formulir analisis penentuan nilai pasar wajar.
b) Nomor data yang tertulis pada formulir data transaksi jual beli harus sama persis dengan nomor yang tertulis pada formulir analisis penentuan nilai pasar.
Selanjutnya, nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada peta sebaran data.
c) Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data:
(1) Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 Januari tahun pajak berkenaan.
(2) Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis, seperti keadaan pasar properti, keadaan ekonomi, tingkat inflasi, tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Perubahan nilai tanah dapat disesuaikan dengan perkembangan wilayahnya.
(3) Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan nilai pasar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Misalnya data penawaran dan data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan nilai pasar harus disesuaikan. Besar penyesuaian sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan di lapangan.
Variasi besarnya persentase penyesuaian antara penilai satu dengan yang lain tidak dapat dihindari dan tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari nilai pasar.
Untuk mendapatkan nilai tanah, data yang digunakan adalah data transaksi jual beli yang memenuhi harga pasar wajar. Oleh karena itu, data harga penawaran perlu disesuaikan dengan mengurangkan dalam persentase tertentu sesuai dengan analisis di lapangan.
(4) Angka persentase penyesuaian di atas bukan merupakan angka yang mutlak.
Persentase penyesuaian harus berdasarkan pada data dan fakta di lapangan dan dianalisis terlebih dahulu, sehingga di setiap wilayah dapat berbeda.
5) Menentukan nilai pasar tanah per meter persegi a) Tanah kosong, nilai pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.
b) Tanah dan Bangunan
(1) Menentukan nilai Bangunan dengan menggunakan DBKB setempat.
(2) Nilai pasar dikurangi nilai Bangunan diperoleh nilai pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.
6) Membuat batas imajiner ZNT Batas imajiner dituangkan dalam konsep Peta ZNT yang telah berisi sebaran data transaksi dan/atau nilai pasar tanah. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah:
a) Mengacu pada Peta ZNT lama bagi wilayah yang telah memiliki Peta ZNT.
b) Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis yang telah dipetakan pada peta kerja ZNT.
c) Pengelompokan persil tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:
(1) Nilai pasar tanah yang hampir sama;
(2) Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama;
(3) Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda; dan
(4) Mempunyai potensi nilai yang sama.
7) Analisis data penentuan NIR a) Data yang dianalisis untuk memperoleh NIR dalam 1 (satu) ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut:
(1) Data relatif baru;
(2) Data transaksi atau penawaran yang wajar;
(3) Lokasi yang relatif berdekatan;
(4) Jenis penggunaan tanah/Bangunan yang relatif sama; dan
(5) Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama.
b) Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, nilai tanah yang telah dianalisis disesuaikan dengan ketentuan sebagai berikut:
(1) Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu, penentuan NIR dilakukan dengan cara menghitung nilai rata-rata dari data transaksi tersebut.
(2) Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi, penentuan NIR dilakukan dengan cara mempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dan relatif sama nilai tanahnya setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya.
(3) Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, jenis penggunaan tanah dan keluasan persil.
8) Pembuatan Peta ZNT akhir a) Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu desa/kelurahan.
b) Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik.
c) Cantumkan NIR (nilai tanah hasil analisis bukan nilai tanah hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja.
d) Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT.
Contoh analisis data 1) Tabel data harga jual transaksi No.
Identifikasi Objek Data No. 1 Data No. 2 Data No. 3 Data No. 4 1 Alamat Jl. Kenanga No. 5 Jl. Kenanga No. 17 Jl. Kenanga No. 40 Jl. Kenanga No. 14 2 Peruntukan Tanah Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan 3 Ukuran
a. Tanah 20 m x 25 m 15 m x 17 m 15 m x 30 m 15 m x 19 m
b. Bangunan 18 m x 15 m 12 m x 15 m 15 m x 20 m 12 m x 15 m 4 Tahun dibangun 2015 2015 2015 2015 5 Waktu transaksi penjualan Akhir tahun 2021 Akhir tahun 2020 Akhir tahun 2022 Penawaran pada Juni 2024 6 Harga jual Rp2.040.000.000,00 Rp820.800.000,00 Rp1.464.000.000,00 - 7 Harga penawaran - - - Rp1.134.000.000,00 8 Spesifikasi Bangunan:
a. Lantai Granit Keramik Granit Granit
b. Genteng Beton Beton Beton Beton 9 Biaya Pembangunan Baru Bangunan/m2 (tahun 2024) Rp2.000.000,00 Rp1.800.000,00 Rp2.000.000,00 Rp2.000.000,00 Keempat data tersebut di atas, setelah diteliti adalah wajar untuk dijadikan data pembanding dan setelah dipetakan
dalam peta kerja maka data pembanding di atas berada dalam 1 (satu) ZNT.
2) Analisis harga jual tanah per m2 untuk perhitungan tahun pajak 2025.
a) JI. Kenanga No. 5 (nilai rupiah dalam ribuan) Harga Transaksi Tanah dan Bangunan Rp
2.040.000,00 (-) Nilai Bangunan (berdasarkan DBKB) Rp
540.000
Nilai Tanah Rp
1.500.000,00 (:) Luas Tanah
500
Nilai Tanah/m2 Rp
3.000,00
a. Penyesuaian Waktu + 12% (+)12% x Rp 3.000,00 Rp 360,00
b. Penyesuaian Jenis Data: 0% Rp 0,00
Nilai Tanah/m2 setelah disesuaikan Rp
3.360,00
b) JI. Kenanga No. 17
(nilai rupiah dalam ribuan) Harga Transaksi Tanah dan Bangunan Rp
820.800,00 (-) Nilai Bangunan (berdasarkan DBKB) Rp
324.000,00
Nilai Tanah Rp
496.800,00 (:) Luas Tanah
180
Nilai Tanah/m2 Rp
2.760,00
a. Penyesuaian Waktu + 16% (+)16% x Rp 2.760,00 Rp 441,60
b. Penyesuaian Jenis Data: 0% Rp 0,00
Nilai Tanah/m2 setelah disesuaikan Rp
3.201,60
c) JI. Kenanga No. 40 (nilai rupiah dalam ribuan) Harga Transaksi Tanah dan Bangunan Rp
1.464.000,00 (-) Nilai Bangunan (berdasarkan DBKB) Rp
600.000,00
Nilai Tanah Rp
864.000,00 (:) Luas Tanah
300
Nilai Tanah/m2 Rp
2.880,00
a. Penyesuaian Waktu + 8% (+)8% x Rp 2.880,00 Rp 230,40
b. Penyesuaian Jenis Data: 0% Rp 0,00
Nilai Tanah/m2 setelah disesuaikan Rp
3.110,40
d) JI. Kenanga No. 14 (nilai rupiah dalam ribuan) Harga Transaksi Tanah dan Bangunan Rp
1.134.000,00 (-) Nilai Bangunan (berdasarkan DBKB) Rp
360.000,00
Nilai Tanah Rp
774.000,00 (:) Luas Tanah
180
Nilai Tanah/m2 Rp
4.300,00
a. Penyesuaian Waktu + 0% Rp 0,00
b. Penyesuaian Jenis Data (-)10%:
(-)10% x Rp 4.300,00 Rp 430,00
Nilai Tanah/m2 setelah disesuaikan Rp
3.870,00
Contoh analisis penyesuaian atas faktor waktu transaksi:
Untuk menganalisis persentase atas waktu transaksi dapat dilakukan dengan membandingkan 2 (dua) data atau lebih yang mempunyai ciri-ciri yang hampir sama yang dalam contoh ini adalah data (a) dan (c).
Cara analisis:
nilai penyesuaian sebesar 4,16% (dibulatkan menjadi 4%) menunjukkan adanya kenaikan nilai tanah setiap tahunnya.
3) Penentuan NIR
No.
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN ZNT BERDASARKAN KONSEP (TAHUN PENYESUAIAN) PENYESUAIAN (%) DATA NO. 1 DATA NO. 2 DATA NO. 3 DATA NO. 4 (harga dalam ribuan rupiah)
Harga Jual Tanah per m2
3.000
2.760
2.880
4.300
1. Waktu Transaksi Tahun 2024 +12% +16% +8%
2. Jenis Data
-10% Jumlah persentase penyesuaian +12% +16% +8% -10% Nilai yang telah disesuaikan
3.360 3.201,6 3.110,4
3.870 Nilai dirata-rata
Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR)
3.385,5
a. Pemberian warna garis batas ZNT dan pencantuman angka NIR dalam peta kerja, dilakukan dengan ketentuan:
1) Garis batas imajiner ZNT pada peta kerja diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT.
2) Untuk setiap ZNT dicantumkan angka NIR-nya.
3) NIR dicantumkan sebagaimana hasil analisis, bukan dalam bentuk ketentuan nilai jual Bumi.
b. Membuat kode ZNT untuk masing-masing ZNT dalam peta kerja, dilakukan dengan ketentuan:
1) Untuk setiap ZNT dibuat kode ZNT dan ditulis tepat di bawah angka NIR.
2) Kode ZNT dibuat pada peta kerja, dimulai dari sudut kiri atas (sudut barat laut) berurutan mengikuti bentuk spiral.
3) Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakan kombinasi dua huruf, dimulai dari AA s.d. ZZ.
4) ZNT yang memiliki NIR sama, jika dipisahkan oleh ZNT lain harus dibuatkan kode ZNT yang berbeda.
c. Pengisian formulir ZNT ZNT yang telah diberi kode dan telah ditentukan NIR-nya, datanya diisikan pada Formulir ZNT.
d. Membuat sket/Peta ZNT akhir, dilakukan dengan ketentuan:
1) Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang objek pajak dalam satu desa/kelurahan.
2) Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang objek pajak dan tidak boleh memotong bidang objek pajak.
3) Untuk mempermudah penentuan batas ZNT sesuai garis bidang objek pajak, terlebih dahulu dibuat sket/Peta ZNT blok yang selanjutnya dipindahkan ke dalam sket/Peta ZNT desa/kelurahan.
4) Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pada peta kerja, ZNT yang telah diberi kode dan ditentukan NIR-nya, datanya diisikan pada formulir ZNT.
5) Sket/Peta ZNT akhir diberi warna pada setiap garis batas ZNT.
6) Sket/Peta ZNT akhir digunakan sebagai lampiran peraturan Kepala Daerah tentang besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB-P2. Dalam hal ini, sket/Peta ZNT tersebuet diperkecil dengan cara difotokopi dan tidak perlu diberi warna, tetapi kode ZNT dan NIR harus jelas.
2. Penilaian Bangunan dan penyusunan DBKB
a. Survei Untuk menyusun/membuat DBKB dilakukan survei kuantitas terhadap model Bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok Bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW.
Dengan survei kuantitas dan dasar perhitungan analisis BOW yang merupakan perhitungan dengan metode nilai perolehan baru, akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya penggantian baru dari Bangunan. Sehubungan dengan kebutuhan CAV, maka biaya komponen Bangunan perlu dikelompokkan ke dalam biaya komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas Bangunan. Pelaksanaan survei kuantitas dipergunakan karena cara inilah yang paling mendasar dan terinci bila dibandingkan dengan cara-cara perhitungan yang lain, seperti unit terpasang, meter persegi dan indeks.
Perhitungan harga satuan pekerjaan memakai analisis BOW merupakan cara untuk mendapatkan keseragaman menghitung biaya pembuatan Bangunan baru. Mengingat cara ini akan memberikan hasil yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan cara perhitungan biaya pemborongan pekerjaan di lapangan, maka dalam perhitungan ini digunakan faktor koreksi.
a. Pengelompokkan Bangunan Pengelompokkan Bangunan dilakukan berdasarkan JPB sesuai dengan tipe konstruksinya yaitu:
JPB 1 :
perumahan JPB 2 :
perkantoran JPB 3 :
pabrik JPB 4 :
toko/apotek/pasar/ruko JPB 5 :
rumah sakit/klinik JPB 6 :
olahraga/rekreasi
JPB 7 :
hotel/restoran/wisma JPB 8 :
bengkel/gudang/pertanian JPB 9 :
gedung pemerintah JPB 10 :
lain-lain JPB 11 :
Bangunan tidak kena pajak JPB 12 :
Bangunan parkir JPB 13 :
apartemen/kondominium JPB 14 :
pompa bensin (kanopi) JPB 15 :
tangki minyak JPB 16 :
gedung sekolah Berdasarkan JPB tersebut, DBKB dikelompokkan menjadi 2 (dua), yaitu DBKB standar dan DBKB nonstandar.
1) DBKB Standar a) Biaya komponen Bangunan
(1) Biaya komponen utama, merupakan biaya konstruksi utama Bangunan ditambah komponen Bangunan lainnya per meter persegi lantai meliputi unsur-unsur komponen utama sebagai berikut:
(a) Pekerjaan persiapan (pembersihan, direksi keet, boplang).
(b) Pekerjaan pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali).
(c) Pekerjaan beton/beton bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam, lantai dan plat lantai).
(d) Pekerjaan dinding luar (plester dan pekerjaan cat).
(e) Pekerjaan kayu dan pengawetan termasuk pekerjaan cat (kusen, pintu, jendela, kuda-kuda dan rangka atap, kecuali kaso dan reng).
(f) Pekerjaan sanitasi.
(g) Pekerjaan instalasi air bersih.
(h) Pekerjaan instalasi listrik.
(i) Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk faktor penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB, dari jumlah a sampai dengan h.
(2) Biaya komponen material merupakan biaya material pada:
(a) Atap (b) Dinding (dinding dalam tanpa pintu dan jendela) (c) Langit-langit (d) Lantai
(3) Biaya komponen fasilitas merupakan biaya yang dikeluarkan untuk membayar seluruh unsur-unsur pekerjaan yang berkaitan dengan penyediaan fasilitas Bangunan.
Unsur-unsur yang termasuk dalam komponen fasilitas merupakan komponen ataupun sarana pelengkap dari Bangunan, seperti kolam renang, lapangan tenis, pendingin ruangan, lift, tangga
berjalan, genset, perkerasan baik halaman maupun lantai untuk tujuan tertentu, elemen estetika dan lansekap.
b) Tahapan pembuatan DBKB Standar
(1) Tahap 1 Menentukan dan membuat tipikal kelompok Bangunan sebagai model yang dianggap dapat mewakili Bangunan yang akan dinilai. Kriteria untuk menentukan kelompok Bangunan dapat ditinjau dari segi arsitektur, tata letak dan mutu bahan Bangunan, konstruksi serta luas Bangunan. Oleh karena itu, dalam tahap 1 ini, pekerjaan utama yang harus dilakukan adalah menentukan atau membuat model Bangunan. Menu layanan model-model tersebut tersedia di dalam program komputer.
(2) Tahap 2 Menghitung volume setiap jenis pekerjaan untuk setiap model Bangunan. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur atau menghitung panjang, luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul, baik dari gambar denah, tampak, potongan atau peninjauan langsung ke lapangan. Pengukuran atau perhitungan atas dasar data yang berupa gambar, harus diperhatikan skala yang dipakai.
(3) Tahap 3 Mengumpulkan data upah pekerja dan harga bahan Bangunan setempat. Harga bahan Bangunan dan upah tersebut kemudian dianalisis untuk mendapatkan harga pasar yang wajar, dalam arti harga/upah tersebut tidak terlalu mahal atau tidak terlalu murah serta berlaku standar di kawasan setempat.
(4) Tahap 4 Harga upah pekerja dan bahan Bangunan setempat yang sudah dianalisis (hasil pekerjaan tahap 3) dimasukkan ke dalam formula analisis BOW (koefisien analisis satuan harga Bangunan untuk menyusun RAB) yang sudah tersedia dalam CAV, untuk mendapatkan harga satuan pekerjaan.
(5) Tahap 5 Memasukkan volume setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 2) dan harga satuan setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 4) ke dalam suatu format rencana anggaran biaya Bangunan agar diperoleh biaya dasar setiap jenis pekerjaan atau biaya dasar total yang dikeluarkan untuk pembuatan sebuah model Bangunan.
(6) Tahap 6 Melakukan pengelompokan biaya dasar jenis pekerjaan pada tahap 5 sesuai biaya komponen bangunannya, yakni biaya komponen utama, biaya komponen material dan biaya komponen fasilitas, sebagaimana disebutkan di atas.
(7) Tahap 7 Melakukan penjumlahan seluruh pekerjaan pada masing-masing komponen pada tahap 6 agar diperoleh biaya dasar per komponen Bangunan untuk keseluruhan model Bangunan.
(8) Tahap 8 Membagi biaya dasar setiap komponen Bangunan dengan luas Bangunan keseluruhan untuk mendapatkan biaya dasar setiap komponen Bangunan per meter persegi lantai Bangunan.
(9) Tahap 9 Setelah diperoleh biaya dasar per komponen Bangunan, maka dilakukan penjumlahan setiap komponen yang ada untuk memperoleh biaya dasar keseluruhan Bangunan.
Selanjutnya, untuk memperoleh Biaya Pembuatan Bangunan baru maka perlu dilakukan penyesuaian dengan cara mensubstitusikan faktor-faktor biaya (Faktor Penyelaras) yang mempengaruhi biaya dasar Bangunan ke dalam perhitungan biaya dasar Bangunan yang telah diperoleh.
Faktor-faktor penyelaras tersebut adalah:
(a) Koreksi BOW.
(b) Biaya-biaya tak terduga proyek.
(c) Jasa pemborong.
(d) PPN.
(e) Biaya jasa konsultan perancang dan pengawas.
(f) Perizinan.
(g) Suku bunga kredit selama pembangunan.
(10) Tahap 10 Dilakukan substitusi terhadap faktor-faktor penyelaras (hasil tahap 9) terhadap biaya dasar setiap komponen Bangunan per meter persegi lantai Bangunan, untuk memperoleh biaya pembuatan baru setiap komponen Bangunan per meter persegi lantai Bangunan.
(11) Tahap 11 Penilaian terhadap suatu Bangunan dilakukan atas dasar biaya pembuatan baru per meter persegi lantai Bangunan setiap komponen Bangunan, setelah memperhitungkan adanya faktor penyusutan.
Keterangan:
Setiap tahun, DBKB harus dimutakhirkan sesuai dengan perubahan harga jenis bahan atau material Bangunan dan upah pekerja yang berlaku di wilayah kabupaten/kota setempat.
2) DBKB Nonstandar a) Biaya komponen Bangunan
(1) Biaya komponen utama merupakan biaya komponen penyusun struktur rangka Bangunan, baik struktur atas maupun struktur bawah yang terdiri dari pondasi, pelat lantai, kolom, balok, tangga, dan dinding geser.
(2) Biaya komponen material merupakan biaya komponen pelapis (kulit) struktur rangka Bangunan. Komponen material Bangunan dibedakan menjadi 7 (tujuh) jenis, yaitu:
(a) material dinding dalam (MDD) merupakan material pembentuk ruang (pemisah) dalam struktur Bangunan.
Contoh: papan gipsum, kayu lapis, tripleks dan pasangan dinding bata, dan lain sebagainya.
(b) material dinding luar (MDL) merupakan material pembentuk Bangunan yang berfungsi sebagai penutup (kulit) rangka struktur Bangunan bagian luar.
Contoh: beton pracetak, kaca, celcon (cilicon block) dan pasangan dinding bata.
(c) pelapis dinding dalam (PDD) merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) dari MDD.
Contoh: kaca, kertas dinding (wallpaper), granit, marmer, keramik, dan cat.
(d) pelapis dinding luar (PDL) merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) MDL.
Contoh: kaca, granit, marmer, keramik dan cat.
(e) langit-langit (LL) merupakan material penutup rangka atap atau plat lantai bagian bawah.
Contoh: papan gipsum, akustik, tripleks dan eternit.
(f) penutup atap (PA) merupakan material penutup rangka atap bagian atas.
Contoh: plat beton, genteng keramik, genteng pres beton, genteng tanah liat, asbes gelombang, seng gelombang, genteng sirap, dan spandek.
(g) penutup lantai (PL) merupakan material Bangunan yang berfungsi sebagai pelapis lantai. Contoh:
granit, marmer, keramik, karpet, vinil, lantai kayu, ubin PC abu-abu, ubin teraso, dan semen.
(3) Biaya komponen fasilitas merupakan biaya komponen pelengkap fungsi Bangunan. Komponen fasilitas ini dibedakan menjadi 22 (dua puluh dua) jenis yaitu:
(a) Pendingin ruangan, dibedakan menjadi dua bagian:
i. Sistem pendinginan terpusat (sentral), di mana pengaturan sistem pendinginan dilakukan terpusat pada satu ruang kontrol;
ii. Sistem pendinginan unit, di mana sistem pengontrol pendingin terdapat pada masing- masing alat pendingin.
Contoh:
• AC split, merupakan AC per unit yang memiliki 2 mesin yaitu blower dan kompresor;
• AC window, merupakan AC per unit yang pendingin dan kompresornya menyatu dan dipasang pada dinding dengan cara membuat lubang; dan
• AC floor, merupakan AC per unit berbentuk lemari yang memiliki kapasitas besar untuk mendinginkan ruangan dengan luasan besar.
(b) Lift merupakan alat angkut berbentuk ruangan kecil (kotak) yang berfungsi untuk sirkulasi barang atau penumpang secara vertikal;
(c) Eskalator merupakan alat angkut berupa tangga berjalan yang berfungsi untuk sirkulasi penumpang secara vertikal maupun horisontal;
(d) Pagar merupakan fasilitas pemisah atau pembatas Bangunan;
(e) Sistem proteksi api merupakan fasilitas proteksi terhadap bahaya kebakaran. Sistem proteksi api terdiri dari:
i. Hidran merupakan alat berupa pipa untuk menyiram air;
ii. Alat penyiram air otomatis yang tergantung dari panas (sprinkler);
iii. Alarm kebakaran merupakan alat peringatan terjadinya kebakaran; dan iv. Interkom merupakan alat komunikasi untuk peringatan jika terjadi kebakaran.
(f) Genset merupakan fasilitas pembangkit tenaga listrik yang pada umumnya digunakan sebagai tenaga listrik cadangan;
(g) Sistem PABX merupakan fasilitas telekomunikasi di dalam gedung bertingkat. Sistem dimaksud adalah jumlah saluran telepon di dalam gedung yang dihasilkan oleh mesin PABX (saluran ekstensi);
(h) Sumur artesis merupakan fasilitas Bangunan untuk penyediaan sarana air bersih selain air yang berasal dari PAM. Kedalaman sumur ini pada umumnya lebih dari 30 m (tiga puluh meter);
(i) Sistem air panas merupakan fasilitas Bangunan untuk penyediaan sarana air panas;
(j) Sistem kelistrikan merupakan fasilitas instalasi sistem kelistrikan di dalam Bangunan;
(k) Sistem perpipaan (plumbing) merupakan fasilitas instalasi sistem perpipaan baik pipa air kotor maupun pipa air bersih di dalam Bangunan;
(l) Sistem penangkal petir merupakan fasilitas untuk untuk menangkal sambaran petir pada gedung- gedung tinggi;
(m) Sistem pengolah limbah merupakan fasilitas untuk sistem pengolahan limbah lingkup kecil yang terdapat di dalam Bangunan, contohnya seperti tangki septik, peresapan atau STP (Sawage Treatment Plant);
(n) Sistem tata suara merupakan fasilitas untuk sistem instalasi tata suara di dalam gedung;
(o) Sistem video interkom merupakan fasilitas penghubung antar ruangan (lantai) dengan ruang
pemanggil yang pada umumnya terdapat pada Bangunan apartemen;
(p) Sistem pertelevisian merupakan fasilitas sistem pertelevisian yang terdapat di dalam gedung dimana dibedakan menjadi 3 (tiga) jenis yaitu:
i. MATV (master antenna television) merupakan sistem jaringan televisi penerima gambar di dalam gedung;
ii. CCTV (close circuit television) merupakan jaringan kamera untuk sistem keamanan; dan iii. TV Kabel dan Parabola.
(q) Sistem jaringan internet;
(r) Kolam renang;
(s) Perkerasan halaman dibedakan menjadi tiga jenis, yaitu:
i. Tipe konstruksi ringan dengan tebal rata-rata 6 cm (enam sentimeter) dan biasanya menggunakan bahan seperti paving block atau tanah yang dipadatkan;
ii. Tipe konstruksi sedang dengan tebal rata-rata 10 cm (sepuluh sentimeter) dan biasanya menggunakan beton ringan atau aspal ringan;
dan iii. Tipe konstruksi berat dengan tebal rata-rata lebih dari 10 cm (sepuluh sentimeter) dan pada umumnya menggunakan bahan beton bertulang dengan atau tanpa aspal beton (hot mix).
(t) Lapangan tenis;
(u) Kolam penampungan (reservoir) merupakan fasilitas penampungan air pada Bangunan gedung yang terbuat dari beton bertulang pada salah satu lantai; dan (v) Sistem sanitasi merupakan fasilitas sanitasi atau sistem pembuangan air kotor yang terdapat di dalam Bangunan.
b) Tahapan pembuatan DBKB nonstandar Pembuatan DBKB nonstandar ini dilakukan secara bertahap dengan maksud agar diperoleh hasil yang maksimal. Tahapan-tahapan tersebut antara lain:
(1) Tahap 1 Menentukan material penyusun Bangunan yang akan digunakan sebagai data masukan (input) bagi perhitungan komponen struktur Bangunan.
(2) Tahap 2 Melakukan analisa harga satuan dengan menggunakan metode BOW yang telah disesuaikan bagi komponen utama dan metode unit terpasang (unit in place method) bagi komponen material dan fasilitas.
(3) Tahap 3 Menentukan model tipikal Bangunan sebagai Bangunan yang mewakili struktur Bangunan yang
akan dinilai, dalam hal ini per JPB minimal diambil 5 model Bangunan dengan jumlah lantai yang bervariasi.
(4) Tahap 4 Menghitung volume setiap jenis pekerjaan untuk setiap model Bangunan. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur atau menghitung panjang, luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul, baik dari gambar denah, tampak, potongan atau peninjauan langsung ke lapangan.
(5) Tahap 5 Menghitung nilai Bangunan per JPB menggunakan masing-masing model yang telah dipilih sehingga dihasilkan nilai DBKB per meter persegi.
(6) Tahap 6 Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dari setiap model dalam satu JPB yang dibantu dengan metode statistik tertentu, sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen utama per JPB untuk memprediksi jumlah lantai Bangunan menjadi “tidak terbatas”.
(7) Tahap 7 Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen material dari setiap jenis material pelapis Bangunan yang dibantu dengan metode statistik tertentu, sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen material per jenis pelapis untuk memprediksi jumlah lantai Bangunan menjadi “tidak terbatas”.
(8) Tahap 8 Menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan model yang telah ditentukan sehingga diperoleh nilai komponen fasilitas lengkap dengan sistem pendukungnya.
(9) Tahap 9 Menghitung nilai DBKB total dengan cara menjumlahkan nilai DBKB komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas, dimana biaya yang terdapat dalam formula ini dihitung dalam ribuan rupiah dan sudah termasuk biaya langsung dan biaya tidak langsung.
(10) Tahap 10 Melakukan penyesuaian nilai DBKB dengan cara memperbaharui harga material dengan memperhitungkan fluktuasi harga material Bangunan di pasar, faktor inflasi, biaya transportasi berdasarkan informasi yang diperoleh dari buku jurnal harga satuan, kontraktor, pengembang, Dinas Pekerjaan Umum dan instansi terkait lainnya.
(11) Tahap 11 Proses analisis dalam sistem aplikasi DBKB merupakan proses berantai yang merupakan perpaduan dari konsep model struktur, statistik dan
penilaian. Proses analisisnya dapat dilihat dalam diagram berikut:
Diagram 1: Proses Penyusunan Tabel DBKB c) Perhitungan biaya komponen Bangunan Perhitungan biaya komponen Bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan biaya konstruksi yang terdiri atas:
(1) biaya komponen Bangunan sama dengan biaya komponen utama (struktur atas dan basemen) + komponen material + komponen fasilitas, untuk JPB 1, 2, 4, 5, 6, 7, 12, 13, dan 16;
(2) biaya komponen Bangunan sama dengan biaya komponen utama (struktur atas, struktur bawah, mezzanine dan daya dukung lantai) + komponen material + komponen fasilitas, untuk JPB 3 dan 8;
dan
(3) biaya komponen Bangunan sama dengan biaya komponen utama, untuk JPB 14 dan 15.
Daftar biaya konstruksi Bangunan pada komponen utama per m2, komponen material per m2, dan komponen fasilitas menjadi bahan lampiran peraturan Kepala Daerah mengenai klasifikasi dan besarnya NJOP.
3. Penilaian dengan bantuan komputer (CAV)
a. Data yang diperlukan CAV Pelaksanaan penilaian CAV membutuhkan data sebagai berikut:
1) ZNT untuk penilaian tanah Data ZNT yang telah siap secara otomatis akan dipergunakan dalam proses CAV.
2) DBKB objek pajak standar untuk penilaian Bangunan Data DBKB objek pajak standar yang telah siap secara otomatis akan dipergunakan dalam proses CAV.
3) SPOP dan LSPOP untuk pendataan objek pajak Data luas tanah dan detil Bangunan harus dikumpulkan di lapangan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP. Semua data objek harus dimasukkan ke dalam komputer. Setelah itu, data masukan tersebut akan diproses dalam CAV secara otomatis.
b. Validasi data
Data SPOP dan LSPOP akan divalidasi sebagai berikut:
1) Data Tanah dan Bangunan, seperti:
a) Kode ZNT harus ada di tabel ZNT. Bila tidak ditemui dalam tabel, maka SPOP akan ditolak;
b) Status wajib pajak;
c) Pekerjaan wajib pajak;
d) Dalam hal "Bangunan tanpa tanah" perlu dicek luas tanah = 0 dan kode ZNT tidak perlu diisi;
e) Jenis tanah;
f) Jumlah Bangunan;
g) Bangunan keberapa;
h) JPB;
i) Luas Bangunan;
j) Jumlah lantai Bangunan;
k) Tahun dibangun;
l) Tahun direnovasi;
m) Daya listrik;
n) Kondisi pada umumnya;
o) Konstruksi;
p) Atap;
q) Dinding;
r) Lantai;
s) Langit-langit;
t) Untuk Bangunan yang dilengkapi dengan fasilitas seperti kolam renang, lapangan tenis, alat pemadam kebakaran, lift, pendingin ruangan, validasinya dilanjutkan dengan fasilitas;
u) Untuk Bangunan bertingkat dan mempunyai kelas atau bintang tertentu seperti gedung perkantoran bertingkat tinggi, pusat perbelanjaan, hotel, apartemen, validasi dilakukan sesuai dengan kelas dan jumlah lantainya;
v) Untuk Bangunan perindustrian seperti pabrik, gudang, dan sejenisnya, validasinya dapat ditambahkan sebagai berikut:
(1) Tinggi kolom;
(2) Lebar bentang;
(3) Daya dukung lantai;
(4) Keliling dinding; dan
(5) Luas mezzanine.
w) Untuk tangki, validasinya sesuai dengan letak dan kapasitas tangki yang bersangkutan.
2) Fasilitas a) Kolam renang;
b) Lapangan tenis;
c) Alat pemadam kebakaran: hidran, alat penyiram air otomatis yang tergantung dari panas, alarm kebakaran;
d) Panjang pagar;
e) Fasilitas AC sentral;
f) Jumlah AC split;
g) Jumlah AC window;
h) Jumlah saluran pesawat PABX;
i) Kedalaman sumur pantek;
j) Jumlah lift;
k) Jumlah tangga berjalan;
l) Perkerasan halaman.
3) Tata cara perhitungan Proses CAV dapat dilakukan apabila data ZNT, DBKB objek pajak standar, dan data objek pajak sudah dimasukkan ke dalam komputer.
a) Perhitungan nilai tanah NIR diketahui berdasarkan kode ZNT sebagaimana tercantum dalam SPOP. Untuk menentukan NJOP pajak Bumi, NIR dicari dalam tabel ZNT berdasarkan kode ZNT, kemudian dikalikan dengan luas tanah.
• Contoh Penilaian Objek Pajak Bumi berupa tanah:
Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) = Rp100.000,-.
Bila luas tanah = 200 m2 maka NJOP Bumi = 200 m2 x Rp100.000,- = Rp20.000.000,- b) Perhitungan Nilai Bangunan Dalam pelaksanaan perhitungan nilai Bangunan, harus ditentukan besarnya nilai komponen Bangunan menurut masing-masing karakter objek tersebut. NJOP Bangunan berdasarkan:
(1) kelas/bintang/tipe;
(2) komponen Bangunan utama;
(3) komponen material;
(4) komponen fasilitas/m2;
(5) komponen fasilitas yang perlu disusutkan;
(6) penyusutan;
(7) komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan; dan
(8) kapasitas dan letak (khusus tangki).
Tingkat penyusutan Bangunan dihitung berdasarkan umur efektif, keluasan, dan kondisi Bangunan. Adapun cara menghitung umur efektif Bangunan sebagai berikut:
(1) Bangunan secara Umum Untuk Bangunan secara umum, penentuan umur efektifnya sebagai berikut:
Namun, apabila atas Bangunan tersebut dilakukan renovasi, maka cara menghitung umur efektif Bangunan menjadi:
(2) Bangunan bertingkat tinggi dan Bangunan eksklusif lainnya Untuk Bangunan bertingkat tinggi dan Bangunan eksklusif lainnya, seperti gedung perkantoran, hotel, apartemen, dan lain-lain, penentuan umur efektifnya sebagai berikut:
Namun, dalam hal (tahun pajak - tahun dibangun) < 10 dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong, maka penentuan umur efektifnya sebagai berikut:
Sedangkan, dalam hal:
a. (tahun pajak - tahun dibangun) > 10 dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong; atau
b. (tahun pajak - tahun dibangun) > 10 dan (tahun pajak - tahun direnovasi) > 10, maka umur efektif dihitung dengan Rumus I tersebut di atas dengan menggunakan faktor (tahun pajak - tahun direnovasi) adalah 10. Hal ini karena jika (tahun pajak – tahun direnovasi) > 10, dianggap tahun direnovasi = tahun pajak - 10.
Contoh perhitungan umur efektif Bangunan bertingkat tinggi dan Bangunan eksklusif lainnya adalah sebagai berikut:
Misalnya tahun pajak adalah tahun 2026. Untuk penghitungan Nilai Jual Objek Pajak Bangunan secara manual, sebagai berikut:
Tahun Dibangun Tahun Renovasi Umur Efektif 2021 2023 (2026 −2021) + 2(2026 −2023) 3
= 5 + 6 3
= 4 2021 - (2026-2021) = 5
- (2026 −2013) + 2(10) 3
= 13 + 20 3
= 11 2013 2015 Karena (tahun pajak – tahun direnovasi) > 10, maka:
• tahun direnovasi = tahun pajak – 10 • tahun direnovasi = 2026-10 • tahun direnovasi = 2016
Umur Efektif = (2026 −2013) 3 + 2(2026 −2016) 3
= 13 + 20 3
= 11 atau
(2026 −2013) 3 + 2(10) 3
= 13 + 20 3
= 11 2013 2022 (2026 −2013) 3 + 2(2026 −2022) 3
= 13 + 8 3
= 7
c) Penyusutan Bangunan Penyusutan Bangunan merupakan salah satu faktor yang digunakan untuk menghitung nilai Bangunan.
Penyusutan yang diterapkan dalam CAV berupa penyusutan fisik Bangunan.
Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan atau pengganti baru Bangunan per meter persegi, umur efektif dan kondisi Bangunan pada umumnya, dan dituangkan dalam suatu daftar atau tabel penyusutan.
B. Penilaian Individual Penilaian Individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu), baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV, namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena adanya keterbatasan program aplikasi. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut.
Pelaksanaan pendataan dilakukan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP, sedangkan untuk data tambahan dengan menggunakan LKOK ataupun dengan lembar catatan lain untuk menampung informasi tambahan sesuai keperluan penilaian masing-masing objek pajak. Proses penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir penilaian objek pajak khusus PBB-P2 atau dengan lembaran khusus untuk objek pajak khusus PBB-P2 seperti jalan tol, bandar udara, pelabuhan, lapangan golf, stasiun pengisian bahan bakar, dan lain-lain.
Pelaksanaan proses penilaian individual dilakukan dengan metode sebagai berikut:
1. Metode Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis Metode perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis berbasis pada pendekatan data pasar, yang juga digunakan untuk penilaian individual terhadap tanah.
Metode ini dilaksanakan dengan tahapan sebagai berikut:
a. Pengumpulan Data Pelaksanaan kerja pengumpulan data pasar dalam penilaian individual dapat menggunakan formulir pengumpulan data pasar untuk penentuan nilai tanah secara massal. Untuk mendapatkan analisis data yang wajar harus dipertimbangkan hal-hal sebagai berikut:
1) Kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan objek pajak yang dinilai secara individu; dan 2) Lokasi dan waktu transaksi yang wajar.
b. Penilaian Konsep dasar penilaian perbandingan data pasar untuk penilaian individual adalah membandingkan secara langsung data pembanding dengan objek pajak yang dinilai dengan menggunakan faktor-faktor penyesuaian yang lebih lengkap. Penilaian dilakukan dengan cara sebagai berikut:
1) Dalam penentuan nilai tanah memperhatikan:
a) Kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul.
b) NIR dimana objek pajak berada.
2) Cara membandingkan data dengan faktor-faktor penyesuaian.
Faktor-faktor yang mempengaruhi objek pajak yang dinilai dengan diidentifikasi secara detil dan dibandingkan dengan faktor yang sama pada data pembanding. Pejabat Penilai dan/atau Petugas Penilai dapat memilih minimal 3 (tiga) data pembanding yang sesuai dari beberapa data pembanding yang terkumpul. Pada umumnya perbandingan yang dilakukan, meliputi faktor:
a) lokasi;
b) aksesibilitas;
c) waktu transaksi;
d) jenis data (harga transaksi atau harga penawaran);
e) penggunaan tanah;
f) elevasi;
g) lebar depan (terutama untuk objek komersil);
h) bentuk tanah;
i) jenis hak atas tanah; dan/atau j) lain-lain.
Besarnya penyesuaian yang akan digunakan, sesuai dengan pengetahuan dan pengalaman Pejabat Penilai dan/atau Petugas Penilai dengan menyebutkan dasar-dasar pertimbangannya.
2. Metode Nilai Perolehan Baru Metode nilai perolehan baru berbasis pada pendekatan biaya yang digunakan untuk penilaian individual terhadap Bangunan.
Metode ini dilaksanakan dengan tahapan sebagai berikut:
a. Pengumpulan Data 1) Pengumpulan Data Tanah Pada dasarnya pengumpulan data tanah dilakukan dengan cara mengisi SPOP. Di samping itu, Pejabat Penilai dan/atau Petugas Penilai juga diminta untuk mengumpulkan data tanah sebagai berikut:
a) luas;
b) lebar depan;
c) aksesibilitas;
d) kegunaan;
e) elevasi;
f) kontur tanah;
g) lokasi tanah;
h) lingkungan sekitar; dan/atau i) data transaksi di lokasi sekitar.
2) Pengumpulan Data Bangunan Pengumpulan data Bangunan dapat dilakukan dengan beberapa cara yaitu:
a) Mengumpulkan data objek pajak dengan mempergunakan SPOP dan LSPOP.
b) Data lain yang belum tertampung dicatat dalam catatan tersendiri.
b. Penilaian 1) Penilaian Tanah Penilaian tanah menggunakan metode perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.
2) Penilaian Bangunan
Penilaian Bangunan dilakukan dengan cara menghitung nilai perolehan Bangunan baru (NPBB) kemudian dikurangi dengan penyusutan Bangunan.
NPBB adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh atau membangun Bangunan baru. Penghitungan NPBB ini meliputi biaya komponen utama, komponen material
dan fasilitas Bangunan. Biaya-biaya tersebut hendaklah sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak.
Pada dasarnya, Penilaian Individual adalah dengan memperhitungkan karakteristik dari seluruh objek pajak.
DBKB dapat digunakan sebagai alat bantu dalam penilaian, akan tetapi apabila karakteristik dari objek pajak baik untuk komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas Bangunan belum tertampung dalam DBKB, perhitungan dapat dilakukan sendiri dengan pendekatan survei kuantitas.
c. Konversi NJOP 1) Nilai tanah per meter persegi hasil dari analisis Pejabat Penilai dan/atau Petugas Penilai dikonversi ke dalam klasifikasi dan besarnya NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan PBB-P2 berdasarkan Peraturan Kepala Daerah setempat.
2) Nilai Bangunan per meter persegi hasil dari analisis Pejabat Penilai dan/atau Petugas Penilai dikonversi ke dalam klasifikasi dan besarnya NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan PBB-P2 berdasarkan peraturan Kepala Daerah setempat.
3) Untuk objek pajak yang terdiri lebih dari satu Bangunan, konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh Bangunan dan dibagi luas seluruh Bangunan. Nilai Bangunan per meter persegi rata-rata tersebut kemudian dikonversi ke dalam klasifikasi dan besarnya NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan PBB-P2 berdasarkan peraturan Kepala Daerah setempat.
3. Metode Nilai Jual Pengganti Metode nilai jual pengganti berbasis pada metode kapitalisasi pendapatan yang dilakukan dengan menghitung seluruh pendapatan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai, dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi yang selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan objek pajak.
Metode ini dilaksanakan dengan tahapan sebagai berikut:
a. Pengumpulan data Data yang harus dikumpulkan di lapangan adalah:
1) Seluruh pendapatan dalam satu tahun (diupayakan data pendapatan dalam kurun waktu 3 (tiga) tahun terakhir dari hasil operasi objek pajak. Pendapatan dapat dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu:
a) Pendapatan dari sewa, seperti objek pajak perkantoran atau pusat perbelanjaan.
b) Pendapatan dari penjualan, seperti objek pajak pompa bensin, hotel, bandar udara, gedung bioskop, atau tempat rekreasi.
2) Tingkat kekosongan yaitu besarnya tingkat persentase, akibat dari terdapatnya luas lantai yang tidak tersewa, jumlah kamar
hotel yang tidak terisi, jumlah kursi yang tidak terjual untuk gedung bioskop dalam masa satu tahun.
3) Biaya operasi dalam satu tahun yang dikeluarkan, seperti gaji karyawan, iklan/pemasaran, pajak, asuransi. Untuk objek pajak jenis perhotelan, perlu diperoleh data biaya-biaya lain, misalnya pemberian diskon atau komisi yang diberikan kepada biro perjalanan.
4) Bagian pengusaha biasanya sebesar 25% (dua puluh lima persen) s.d. 40% (empat puluh persen) dari keuntungan bersih.
Data ini hanya untuk objek pajak dengan perolehan pendapatan dari hasil penjualan.
5) Tingkat kapitalisasi yang besarnya tergantung dari jenis penggunaan objek pajak.
6) Formulir LKOK yang berfungsi untuk memudahkan pelaksanaan pengumpulan data di lapangan.
b. Penilaian Proses penilaian dengan pendekatan nilai jual pengganti dapat dibedakan menjadi 2 (dua) berdasarkan jenis pendapatannya, yaitu:
1) Pendapatan dari sewa Proses penilaiannya adalah:
a) Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun yaitu seluruh pendapatan sewa dalam satu tahun yang didapat dengan cara mengalikan besarnya sewa per meter persegi dalam satu tahun dengan seluruh luas lantai bersih yang disewakan.
b) Menentukan tingkat kekosongan dalam satu tahun.
c) Mengurangi pendapatan kotor potensial butir a) dengan tingkat kekosongan butir b) hasilnya adalah pendapatan kotor efektif dalam satu tahun.
d) Menghitung biaya-biaya operasi dalam satu tahun yaitu biaya pengurusan, pemeliharaan, pajak, dan asuransi.
e) Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun butir c) dengan biaya-biaya operasi butir d) hasilnya adalah nilai sewa bersih dalam satu tahun.
f) Menghitung nilai objek pajak dengan cara mengalikan nilai sewa bersih butir e) dengan tingkat kapitalisasi.
2) Pendapatan dari Penjualan Proses penilaiannya adalah:
a) Menghitung pendapatan kotor potensial dalam 1 (satu) tahun yaitu seluruh pendapatan dari penjualan.
b) Menentukan besarnya tingkat kekosongan dalam satu tahun, diskon serta komisi yang dikeluarkan selama mengoperasikan objek pajak.
c) Mengurangi pendapatan kotor potensial butir a) dengan tingkat kekosongan, diskon dan komisi butir b) hasilnya adalah pendapatan kotor efektif dalam 1 (satu) tahun.
d) Menambahkan hasil butir c) dengan pendapatan dari sumber-sumber lain.
e) Menghitung biaya-biaya operasional dalam 1 (satu) tahun.
f) Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam 1 (satu) tahun (butir d) dengan biaya-biaya operasi butir e) hasilnya adalah keuntungan bersih dalam 1 (satu) tahun.
g) Mengurangkan hak pengusaha (operator's share) sebesar 25% (dua puluh lima persen) sampai dengan 40% (empat puluh persen) dari keuntungan bersih dalam satu tahun butir f) hasilnya adalah nilai sewa kotor setahun.
h) Menghitung biaya-biaya operasi lainnya dalam satu tahun yaitu biaya pengurusan, perbaikan, pajak, dan asuransi.
i) Mengurangkan nilai sewa kotor setahun butir g) dengan biaya-biaya operasi butir h) hasilnya adalah nilai sewa bersih dalam 1 (satu) tahun.
j) Menghitung nilai objek pajak dengan cara mengalikan nilai sewa bersih butir i) dengan tingkat kapitalisasi.
c. Penentuan Nilai Jual Pengganti Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis dengan properti yang dinilai.
1) Menentukan nilai properti.
Hal ini dapat diperoleh melalui 2 (dua) cara:
a) Transaksi jual beli.
b) Nilai investasi ditambah keuntungan.
2) Menentukan pendapatan bersih dari properti tersebut.
Pendapatan bersih ini dapat diperoleh dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasi.
3) Untuk menentukan standar kapitalisasi suatu jenis objek (misalnya hotel) di suatu kota, diperlukan banyak data dan analisis.
Contoh perhitungan tingkat kapitalisasi sebagai berikut:
Sebuah Hotel "A" mempunyai nilai jual wajar Rp500 Juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp45 Juta.
Dari semua data yang terkumpul tersebut kemudian dihitung seperti contoh perhitungan di atas, selanjutnya ditentukan suatu tingkat kapitalisasi yang standar.
C. Penjaminan Mutu Hasil Penilaian PBB-P2 Dalam rangka menjaga keakuratan NJOP hasil Penilaian PBB-P2, khususnya untuk Penilaian Massal, Pemerintah Daerah melaksanakan penjaminan mutu atas hasil Penilaian PBB-P2. Secara berkala, Pemerintah Daerah melaksanakan pengukuran rata-rata rasio NJOP dibandingkan dengan harga pasar dan/atau pengukuran tendensi sentral.
Dalam hal hasil pengukuran tersebut belum/tidak menunjukkan nilai yang sesuai dengan nilai standar, maka Kepala Daerah melakukan penilaian kembali atas NJOP, baik melalui penilaian kembali untuk 1 (satu) wilayah tertentu, ZNT tertentu, dan/atau objek pajak tertentu. Adapun teknis perhitungan adalah sebagai berikut:
1. Pengukuran rata-rata rasio perbandingan NJOP dibandingkan dengan harga pasar
Rumus rata-rata rasio perbandingan nilai NJOP dibandingkan dengan harga pasar =
Keterangan:
n = ukuran sampel Hasil pengukuran tersebut menjadi salah satu dasar penilaian kembali dalam rangka pemutakhiran NJOP Bumi dan Bangunan agar mendekati harga pasar.
Selanjutnya, pemerintah Daerah dapat MENETAPKAN angka acuan tertentu yang dapat digunakan sebagai standar rasio perbandingan NJOP dengan harga pasar yang disesuaikan dengan kondisi Daerah masing-masing.
2. Pengukuran tendensi sentral Pengukuran ini digunakan untuk menilai kesesuaian NJOP pada suatu Daerah. Pengukuran ini dilakukan dengan terlebih dahulu menghitung rata-rata, nilai tengah, dan rata-rata tertimbang atas perbandingan NJOP dibagi harga pasar.
a. rata-rata
Keterangan:
n = ukuran sampel
b. nilai tengah angka tengah yang diperoleh dengan mengurutkan dari nilai rasio terendah sampai nilai tertinggi.
c. rata-rata tertimbang
Keterangan:
∑NJOP = total jumlah NJOP ∑harga pasar = total jumlah harga pasar Kemudian, standar nilai pengukuran dapat dilakukan dengan 2 (dua) cara, yaitu:
a. rata-rata dibagi nilai tengah Pengukuran Nilai Interpretasi
rata-rata/nilai tengah > 1,10 (110%) over asessment rata-rata/nilai tengah < 0,9 (90%) under assessment rata-rata/nilai tengah 0,9 (90%) ≤ rata- rata/nilai tengah ≤ 1,10 (110%) proporsional
b. rata-rata dibagi rata-rata tertimbang
Hasil pengukuran tersebut menjadi salah satu dasar penilaian kembali dalam rangka pemutakhiran NJOP Bumi dan Bangunan agar mendekati harga pasar.
Pemerintah Daerah dapat menggunakan nilai hasil pengukuran sebagaimana tabel di atas sebagai referensi angka acuan yang disesuaikan dengan kondisi Daerah masing-masing.
D. Muatan Peraturan Kepala Daerah mengenai Tata Cara Penilaian PBB-P2 Konsep Peraturan Kepala Daerah mengenai tata cara Penilaian PBB-P2 memuat minimal:
1. Tata cara teknis Penilaian PBB-P2 termasuk Penilaian Individual;
2. Klasifikasi dan besarnya NJOP Bumi berupa tanah yang disusun per desa/kelurahan dan dilengkapi dengan fotokopi Peta ZNT;
3. DBKB yang disusun per JPB;
4. Klasifikasi dan besarnya NJOP Bangunan;
5. Klasifikasi dan besarnya NJOP Bumi dan Bangunan sebagai hasil kegiatan penilaian individual. Daftar objek pajak hasil penilaian individual beserta nilainya disusun per objek pajak dan per desa/kelurahan;
6. Klasifikasi Bangunan lainnya yang termasuk dalam objek pajak khusus, dalam hal akan diatur; dan
7. Besaran persentase dasar pengenaan PBB-P2 dan dasar pertimbangan penetapan besaran persentase yang digunakan tersebut.
MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA,
ttd.
SRI MULYANI INDRAWATI