PERWALI Nomor 10 Tahun 2014 — Pelayanan Pada Sistem Rumah Susun

(1) Dalam membangun Rumah Susun Pelaku Pembangunan wajib melengkapi semua persyaratan Admnistrasi yang ditentukan.

(2) Kelengkapan persyaratan Admnistratif berupa perizinan-perizinan yang berkaitan dengan pembangunan gedung bertingkat, seperti; Izin Lokasi, Amdal, Keterangan Rencana Kota, Izin Mendirikan Bangunan, Sertifikat Tanah dan Sertifikat Laik Fungsi.

(2) Persyaratan Admnistrasi, harus diminta oleh Pelaku Pembangunan kepada instansi teknis terkait, yang menangani masing masing jenis perizinan, sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

(1) Pelaku Pembangunan harus mengajukan perhononan Izin Mendirikan Bangunan sebelum didirikannya bangunan, sesuai dengan ketentuan ketentuan yang berlaku.

(2) Dalam permohonan dimaksud sudah harus dinyatakan fungsi dan pemanfaatan bangunan yang akan didirikan.

(3) Jika akan dilakukan perubahan fungsi dan pemanfaatan bangunan dari yang sudah ditetapkan harus dimintakan izin dari Pemerintah Kota, sesuai dengan ketentuan ketentuan yang berlaku.

(1) Didalam perencanaan Rumah Susun harus dapat dengan jelas ditentukan dan dapat dipisahkan masing-masing satuan rumah susun serta Nilai Perbandingan Proporionalnya.

(2) Rencana yang menunjukan satuan rumah susun, harus berisi rencana tapak beserta denah dan potongan yang menujukkan dengan jelas batasan secara vertical dan horizontal dari satuan rumah susun dimaksud.

(3) Benda-benda sebagai Objek kepemilikan bersama harus digambarkan secara jelas dan mudah dimengerti oleh semua pihak dan ditunjukkan dengan gambar dan uraian tertulis tentang jenis-jenis benda dimaksud.

(4) Apa yang dimaksud dalam ayat (1), ayat (2) dan ayat (3) adalah materi yang dimasukan dalam dokumen yang dinamakan Pertelaan, yang harus dimintakan pengesahannya kepada Pemerintah Kota.

(1) Tata cara permohonan pengesahan Pelaku Pembangunan wajib mengajukan secara tertulis permohonan pengesahan dokumen Pertelaan dan Akta Pemisahan Rumah Susun kepada Kepala Dinas, dengan melampirkan: a. Gambar Pertelaan; b. Uraian Pertelaan; c. Akta Pemisahan; d. Fotokopi Keterangan Rencana Kota; e. Fotokopi IMB; f. Fotokopi Blok Plan/ Site Plan; g. Fotokopi sertifikat hak atas tanah bersama; h. Fotokopi Akta Pendirian Badan Usaha; i. Copy digital Gambar Pertelaan; j. Copy digital Daftar Satuan Rumah Susun dan Nilai Perbandingan Proporionalnya.

(2) Dalam rangka pengesahan Pertelaan dan Akta Pemisahan Rumah Susun, Kepala Dinas dibantu oleh Tim Peneliti yang bertugas untuk menilai dokumen-dokumen yang ada, yang anggotanya terdiri dari unsur-unsur instansi terkait

(3) Tim Peneliti sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditetapkan dengan keputusan Walikota.

(4) Pelaku Pembangunan atau yang mewakilinya, harus hadir Pada Rapat Tim Peneliti yang diadakan untuk memberikan presentasi tentang Pertelaan dan Akta Pemisahan yang dibuatnya.

(5) Jika dianggap perlu Tim peneliti dapat melakukan penelitian ke lapangan untuk melakukan pengambilan sampling.

(6) Hasil penelitian oleh Tim peneliti dituangkan dalam suatu Berita Acara yang ditanda tangani oleh semua yang hadir.

(7) Jika dokumen Gambar Pertelaan, Uraian Pertelaan dan Akta Pemisahan Rumah Susun dianggap sudah memenuhi syarat untuk disahkan sebagaimana tertuang dalam Berita Acara, maka Kepala Dinas atas nama Walikota menandatangani dokumen-dokumen dimaksud, sebagai tanda pengesahan dari Pemerintah Kota.

(8) Permohonan Pengesahan Pertelaan dan Akta Pemisahan harus diproses dan diselesaikan paling lama 50 hari kerja, sejak diterimanya berkas permohonan secara lengkap.

(1) Gambar Pertelaan Rumah Susun dibuat oleh Pelaku Pembangunan, dituangkan pada kertas dengan ukuran minimal A3, berisikan gambar yang dengan jelas menampilkan: a. Daftar Gambar (tanpa skala dan tanpa Kepala Gambar); b. Satuan Lingkungan Rumah Susun, yang berisi informasi tentang batas Satuan Lingkungan, Blok bangunan gedung yang ada serta Benda Bersama sebagai fasilitas yang dibangun; c. Batas Tanah bersama, berisi informasi juga tentang: 1. Nomor sertifikat hak tanah; 2. Nomor Surat Ukur; 3. Nomor Induk Bidang; 4. Luas tanah. d. Tampak muka blok bangunan, demikian pula bangunan kedua dan seterusnya digambarkan juga, jika ada lebih dari 1 (satu) blok bangunan; e. Tampak potongan (dari salah satu sisi) sehingga terinformasi masing masing lantai yang ada dan jarak ketinggian antar satu lantai dengan lantai yang ada diatasnya dan nama/ nomor lantai menurut urutan secara fisik yang dikonversi kepada penomoran lantai berdasarkan marketing. Demikian halnya bangunan kedua dan seterusnya digambarkan juga, jika ada lebih dari 1 (satu) blok bangunan; f. Denah semua lantai dari basement sampai dengan lantai Atap, yang berisi informasi tentang batas batas Satuan Rumah Susun, nomor sebagai alamat dari setiap satuan rumah susun, beserta Bagian Bersama yang ada pada setiap lantai.

(2) Gambar Denah lantai dibuat secara komputerisasi (untuk denah lantai dibuat dalam skala 1:100 atau dalam ukuran skala lainnya yang cukup memberikan kejelasan isi gambar) dibuat dengan warna warni agar dapat dengan mudah membedakan, batas tanah, batas satuan rumah susun, objek kepemilikan bersama (bagian bagian bersama dan benda bersama) dan bagian perseorangan yang bukan komponen hak milik atas satuan rumah susun.

(3) Warna notasi untuk menyatakan: a. batas tanah digambar dengan warna biru tua; b. batas satuan rumah susun digambar dengan warna kuning; c. objek kepemilikan bersama digambar dengan marna merah tua; d. bagian bersama yang bukan komponen hak milik atas satuan rumah susun digambar dengan warna hitam; e. Benda lainnya yang berada diperbatasan dengan Satuan Lingkungan Rumah Susun yang digambar samar warna hitam.

(4) Kepala Gambar dibuat dalam bentuk kotak persegi panjang memanjang kebawah yang berisi ruang untuk menempatkan informasi, yang mulai dari paling atas sampai paling bawah berisi hal tentang: a. Keterangan; b. Warna dengan notasi untuk hal yang ditampilkan; c. Posisi Lantai yang digambarkan; d. Denah kunci untuk gambar yang ditampilkan; e. Nama Rumah Susun; f. Nama Pemilik Rumah Susun/ Pelaku Pembangunan; g. Judul Gambar dan Nomor /Nama Lantai yang digambar; h. Skala (kalau bisa dibuat). Kalau tidak disebutkan NTS dan Nomor gambar dari sejumlah gambar yang dibuat; i. Tanda tangan untuk Pemilik Rusun sebagai Pemilik Bagungan Rumah Susun; j. Tanda tangan Konsultan sebagai pembuat gambar; k. Ruang Tanda tangan pengesahan oleh Instansi yang ditentukan.

(1) Pelaku Pembangunan wajib memohon secara tertulis Sertifikat Laik Fungsi atas bangunan Rumah Susun kepada Kepala Dinas, setelah bangunan selesai dibangun.

(2) Sertifikat Laik Fungsi akan diberikan setelah bangunan selesai dan dibangun sesuai dengan persyaratan teknis yang ditentukan dalam IMB.

(3) Dalam menilai pemenuhan atas persyaratan teknis yang ditentukan terhadap pembangunan gedung tersebut maka Kepala Dinas, mengharuskan Pelaku Pembangunan dalam surat permohonannya melampirkan: a. Surat IMB yang telah dipunyai; b. Gambar-gambar as build dari gambar Site plan, Blok plan, Tampak, Potongan, Denah lantai termasuk Basement; c. Surat rekomondasi dari Konsultan Struktur yang berlisensi yang menangani pengawasan struktur pada pembangunan gedung dimaksud; d. Surat rekomondasi dari Perusahan yang memasang lift pada pembangunan gedung dimaksud, yang menyatakan jaminan tentang telah berfungsinya dan amannya lift yang terpasang untuk digunakan; e. Surat rekomondasi dari Perusahan yang memasang ekskalator pada pembangunan gedung dimaksud, yang menyatakan jaminan tentang telah berfungsinya dan amannya ekskalator yang terpasang untuk digunakan; f. Surat rekomondasi dari Perusahan yang memasang gondola pada pembangunan gedung dimaksud, yang menyatakan jaminan tentang telah berfungsinya dan amannya gondola yang terpasang untuk digunakan; g. Surat Keterangan dari Perusahaan yang memasang Generator pada pembangunan gedung dimaksud, yang menyatakan jaminan tentang telah berfungsinya dan amannya generatos yang terpasang untuk digunakan; h. Surat rekomondasi Dinas Kebakaran Kota tentang telah laik pakai dan berfungsinya semua peralatan keamanan pada jaringan pemadam kebakaran yang ada; i. Surat keterangan dari Perusahan Instalatur yang ditetapkan PLN tentang amannya untuk dipakai jaringan listrik yang dipasang.

(4) Dalam menilai keamanan dan kelaikan suatu bangunan Kepala Dinas dibantu oleh Tim Internal Dinas yang ditetapkan oleh Kepala Dinas.

(5) Tim bertugas untuk meneliti dan menilai semua kelaikan yang tercantum dalam surat-surat keterangan dimaksud ayat (3).

(6) Tim dapat melakukan penilaian silang dengan melakukan penelitian dilapangan pada beberapa titik sampling yang jika dianggap perlu melakukan pengecekan ulang secara rendom terhadap beberapa titik struktur di gedung Rumah Susun dimaksud.

(1) Pembangunan beberapa bangunan Rumah Susun yang direncanakan pada sebidang tanah dengan sisim kepemilikan perseorangan dan hak bersama dan telah mendapat izin sesuai dengan blok plan, dapat dilaksanakan secara bertahap sepanjang tidak mengubah Nilai Perbandingan Proprorsional.

(2) Dianggap pembangunan secara bertahap jika: 1. Semua Blok Bangunan tergambar dalam satu Blok Plan yang sudah disahkan oleh Pemerintah Kota; 2. Semua Blok Bangunan dibangun pada satu Lingkungan Rumah Susun (satu bidang tanah bersama). 3. Tidak semua Blok bangunan sudah mempunyai IMB.

(1) Permohonan Pengesahan Pertelaan dan Akta Pemisahan Rumah Susun dapat diajukan sejalan dengan terbitnya IMB Blok Bangunan.

(2) Pertelaan dan Akta Pemisahan Rumah Susun pertama kali dibuat untuk blok bangunan yang sudah memperoleh IMB, berisikan: a. Uraian secara detail sampai pada Satuan Rumah Susun dan Nilai Perbandingan Proporionalnya, yang dibuat hanya untuk Blok Bangunan yang sudah lengkap mempunyai IMB dan siap akan dibangun. b. Data tentang untuk Blok Bangunan yang belum akan dibangun, yang cukup mencantumkan total net saleabble areanya saja untuk masing masing Blok Bangunan, demikian juga dengan Nilai Perbandingan Proporsionalnya cukup mencantumkan total Nilai Perbandingan Proporsional pada masing masing Blok Bangunan.

(3) Jika untuk pembangunan Balok Bangunan tahap berikutnya telah memperoleh IMB kemudian akan dibangun,maka untuk masing masing yang akan dibangun dibuatkan Gambar Pertelaan, Uraian Pertelaan dan Akta Pemisahan sebagai Suplemen dari Pertelaan dan Akta Pemisahan yang pertama telah dibuat.

(4) Syarat untuk dapat dilakukana sebagaiman dimaksud ayat (1) dan ayat (2) Pasal ini adalah: a. Semua Blok Bangunan sudah tertera dalam Blok Plan yang disahkan oleh Pemerintah Kota. b. Angka total saleable area dan total Nilai Perbandingan Propersional untuk Blok Bangunan yang dibangun berikutnya sudah tertera dan telah tercantum didalam Akta Pemisahan yang dibuat pertama dan tidak boleh berubah. c. Jika akan menyimpang dari angka angka dimakud ayat (2) harus lebih dahulu memberi tahukan Perhimpunan Penghuni - jika angkanya akan membesar, dan meminta izin Perhimpunan Penghuni - jika angkanya akan mengecil.

(5) Dalam hal Pelaku Pembangunan akan melakukan perubahan yang akan menyebabkan Nilai Perbandingan Propersional Satuan Rumah Susun yang sudah ada mengecil dan hal ini tidak disetujui oleh Perhimpunan Penghuni, maka Penyelenggara Pembangunan berhak mengajukan banding kepada Kepala Dinas, dengan mengajukan alasan alasannya.

(6) Kepala Dinas dapat mengizinkan perubahan yang diinginkan oleh Pelaku Pembangunan dengan menetapkan kompensasi yang harus diberikan oleh Pelaku Pembangunankepada Perhimpunan Penghuni yang setara dengan berkurangnya besarnya nilai/ value para Pemilik Satuan Rumah Susun yang sudah ada sebelumnya.

(1) Permohonan Perubahan bangunan gedung bertingkat menjadi Bangunan Rumah Susun diajukan sekaligus dengan melakukan penyesuaian perizinan yang ada dengan perizinan yang diperlukan pada sistem Rumah Susun.

(2) Permohonan dimaksud diajukan secara tertulis dan ditujukan kepada Kepala Dinas dengan disertai lampiran berupa fotokopi dari: a. Izin Mendirikan Bangunan yang sudah dipunyai; b. Site Plan dan Blok Plan yang sudah disahkan; c. Gambar Tampak dan Potongan Denah Lantai yang sudah disahkan; d. Perubahan yang diinginkan.

(3) Permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diproses dan ditanda tangani oleh Kepala Dinas, dan harus diselesaikan paling lama 25 hari kerja sejak berkas permohonan diterima lengkap.

(1) Penyesuaian perizinan Untuk perubahan yang akan dilakukan oleh Pelaku Pembangunan terhadap bangunan gedung bertingkat yang bukan rumah susun menjadi rumah susun, maka Pelaku Pembangunanwajib menyesuaikan persyaratan-persyaratan untuk bangunan tersebut sesuai dengan persyaratan bangunan rumah susun.

(2) Sepanjang fisik bangunan dibangun sesui dengan Izin Mendirikan Bangunan yang ada dan jenis penggunaannya sesuai pula dengan izin penggunaan bangunan yang telah dikeluarkan, maka penyesuaian persyaratan dimaksud ayat (1) Pasal ini hanya mengenai Pertelaan dan Akta Pemisahan Rumah Susun.

(3) Sertifikat Laik Fungsi harus dimintakan dan dilakukan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

(1) Akta Pemisahan yang telah disahkan oleh Pemerintah Kota didaftarkan ke Dinas untuk diterbitkannya Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Rumah Susun.

(2) Berdasarkan pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun yang dilakukan maka Dinas akan membuat buku tanah untuk setiap Satuan Rumah Susun yang ada dan akan menerbitkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Rumah Susun sebanyak Satuan Rumah Susun yang tercantum dalam Akta dimaksud.

(3) Penerbitan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Rusun diselesaikan dalam waktu: a. Paling lama 50 hari kerja untuk penerbitan paling banyak 500 Satuan Rumah Susun b. Paling lama 75 hari kerja jika yang harus diterbitkan sebanyak 501 sampai dengan 1.500 Unit. c. Paling lama 100 hari kerja jika yang harus diterbitkan sebanyak 1.501 sampai dengan 3.000 Unit. d. Yang ditentukan oleh Kepala Dinas bersama pemohon dengan mengacu kepada ketersedian tenaga dan peralatan pada Dinas.

(4) Setelah Sertifikat terbit yang pertama kalinya, maka dapat dilakukan jual beli dan balik nama kepada pembeli, dengan mengacu kepada ketentuan yang berlaku.

(1) Sejak Rumah Susun mulai dioperasikan Pelaku Pembangunan bertindak sebagai Perhimpunan Penghuni Sementara dan karenanya wajib mengoperasikan pengelolaan Rumah Susun.

(2) Sebagai Perhimpunan Penghuni Sementara harus dilengkapi dengan Pengurus, yang terdiri dari: - seorang Ketua - seorang Sekretaris - seorang bendahara - dua orang Pengawas Pengelolaan.

(3) Pelaku Pembangunan memfasilitasi pembentukan Perhimpuan Penghuni yang definitif sesegera mungkin.

(1) Persiapan pembentukan Perhimpunan Penghuni yang definitif dilakukan oleh Pelaku Pembangunan dengan: 1. mensosialisasikan lembaga Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun, sebagai hal yang wajib dibentuk 2. memberikan penjelasan tentang sifat wajib bagi Pemilik/ Penghuni untuk menjadi Anggota. 3. menyiapkan draft Tata Tertib Hunian, untuk menjadi bahan perbandingan tentang Tata Tertib Hunian yang nantinya harus dibuat oleh Perhimpunan Penghuni. 4. menyiapkan draft Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan untuk menjadi bahan perbandingan tentang Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga dari Perhimpunan yang akan dibentuk dan dibuat oleh Perhimpunan Penghuni.

(2) Sesegera mungkin dan paling lama 1 (satu) tahun sejak dioperasikannya gedung Pelaku Pembangunan memfasilitasi acara pembentukan Perhimpunan Penghuni dengan membentuk Panitia Penyelenggaraan Rapat Umum Anggota yang pertama kalinya.

(3) Pengurus Perhimpunan Penghuni Sementara bertindak sebagai Panitia Penyelenggara Rapat Umum dan memimpin sidang sidang para Anggota untuk menghantarkan terbentuknya Perhimpunan dan Pengurus Perhimpunan yang definitif.

(4) Setelah terbentuknya Pengurus Perhimpunan yang definitif maka Pimpinan sidang selanjutnya diserahkan kepada Pengurus Perhimpunan yang definitif, untuk melanjutkan agenda Rapat Umum Anggota dalam membentuk kelengkapan organisasi Perhimpunan Penghuni berupa Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, Tata Tertib Hunian serta penetapan Penyelenggara Pengelolaan.

(5) Anggota Perhimpunan Penghuni Rumah Susun adalah: 1. Perorangan atau Badan Hukum yang tercantum dalam sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagai Pemilik, dan 2. Penghuni yang memperoleh hak hunian atas Satuan Rumah Susun dari Pemiliknya, berdasarkan hubungan hubungan hukum tertentu.

(1) Perhimpuan Penghuni yang definitif terbentuk melalui pendeklarasian tentang terbentuknya oleh para Pemilik dalam Rapat Umum Anggota yang untuk pertama kalinya diadakan, yang dituangkan dalam satu Akta yang ditanda tangani oleh para Pemilik yang hadir.

(2) Karena Penghuni / Pemilik Rumah Susun wajib membentuk Perhimpunan maka rapat pembentukan Perhimpunan yang mendeklarasikan terbentuknya Perhimpunan tidak harus dihadiri oleh sejumlah Anggota yang dianggap memenuhi qorum.

(3) Qorum baru diperlakukan sebagai sahnya sesuatu keputusan yang diambil adalah pada saat Rapat Anggota yang membicarakan pemilihan Pengurus, penyusunan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, Tata Tertib Hunian dan masalah Pengelolaan.

(1) Pengurus Perhimpunan Pemilik dan Penghuni wajib meminta pengesahan atas Perhimpunan Penghuni yang telah terbentuk kepada Pemerintah Kota.

(2) Permohonan pengesahan dimaksud ayat (1) dilakukan dengan mengajukan permohonan tertulis kepada Walikota melalui Kepala Dinas, dengan melampirkan: a. Berita Acara Rapat Umum Pembentukan Perhimpunan; b. Akta Pembentukan Perhimpunan; c. Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga.

(3) Kepala Dinas menyiapkan kajian terhadap Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan dari aspek: a. kelengkapan organisasi yang yang dianggap cukup memadai untuk menggerakkan organisasi dan fungsi Perhimpunan; b. substansi Pasal Pasalnya yang tidak mengandung hal hal yang bertentangan dengan Undang undang dan peraturan yang berlaku.

(4) Jika semua aspek dianggap positif, Kepala Dinas meneruskan permohonan pengesahan dan merekomandasikan kepada Walikota, melalui Bagian Hukum untuk menerbitkan Surat Keputusan Pengesahan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.

(5) Dengan disahkannya Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun oleh Walikota maka Perhimpunan telah mempunyai status sebagai Badan Hukum.

(1) Kebijakan Penyelenggaraan Pengelolaan ditetapkan oleh Perhimpunan dengan mengacu kepada ketentuan yang berlaku

(2) Dalam penyelenggaraan Pengelolaan Perhimpunan dapat membentuk atau menunjuk Badan Pengelola.

(3) Jika menunjuk Badan Pengelola, maka Badan Pengelola harus berbentuk Badan Hukum dan sudah memperoleh Izin dari Pemerintah Kota.

(4) Badan Hukum yang akan menjadi Badan Pengelola dalam memperoleh Izin yang diperlukan harus mengajukan permohonan secara tertulis kepada Kepala Dinas dengan melampirkan: a. Copy Akta Pendirian Perusahaan; b. Surat Keputusan Menteri Hukum dan HAM tentang pengakuan perusahaan sebagai Badan Hukum; c. Copy Nomor Pokok Wajib Pajak; d. Daftar nama Tenaga Akhli di bidang Buliding Management; e. Daftar pengalaman dari masing masing tenaga akhli building managemen dalam menangani berbagai high rise building.

(5) Permohonan Izin dimaksud diproses oleh Dinas untuk kemudian dikeluarkan Surat Izinnya yang ditanda tangani oleh Kepala Dinas.

(6) Proses Permohonan izin ini harus diselesaikan dalam waktu maksimum 25 hari kerja dihitung sejak surat permohonan diterima lengkap oleh Dinas.