Analisis Data
(1) Tim Penilai Direktorat Jenderal melakukan analisis data.
(2) Analisis data dilakukan terhadap data dan informasi yang diperoleh dari Pemohon Penilaian dan hasil survei lapangan.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian berupa Minyak Bumi, Gas Bumi, Panas Bumi, Mineral dan Batubara antara lain:
a. lokasi;
b. peruntukan area;
c. perizinan;
d. dokumen legalitas;
e. luas wilayah usaha/kerja;
f. harga komoditi; dan/atau
g. kualitas dan kuantitas sumber daya dan/atau cadangan.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian berupa Hutan antara lain:
a. lokasi;
b. peruntukan area;
c. perizinan;
d. dokumen legalitas;
e. luas wilayah Hutan;
f. jenis dan tipe Hutan;
g. harga hasil Hutan;
h. jenis flora dan fauna;
i. kualitas dan kuantitas flora; dan/atau
j. kuantitas fauna.
Penilaian dilakukan dengan menggunakan:
a. pendekatan data pasar;
b. pendekatan biaya;
c. pendekatan pendapatan; dan/atau
d. pendekatan lainnya.
(1) Pendekatan data pasar sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41 huruf a dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek
pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan.
(2) Pendekatan biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41 huruf b dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat/memperoleh objek Penilaian atau penggantinya pada waktu Penilaian dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan fisik, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis.
(3) Pendekatan pendapatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41 huruf c dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek Penilaian melalui proses kapitalisasi langsung atau pendiskontoan.
(4) Pendekatan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41 huruf d dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara selain dari cara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41 huruf a, huruf b, dan huruf c.
Dalam hal menggunakan pendekatan data pasar, Penilaian dilakukan dengan cara:
a. mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan terkait objek Penilaian dan objek pembanding;
b. membandingkan objek Penilaian dengan objek pembanding dengan menggunakan faktor-faktor pembanding yang sesuai dan melakukan penyesuaian; dan
c. melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari hasil penyesuaian untuk menghasilkan Nilai Wajar.
Objek pembanding sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43 huruf a harus mempunyai karakteristik yang sebanding dengan objek Penilaian.
(1) Data penjualan dan/atau penawaran yang digunakan sebagai pembanding dievaluasi dan dianalisis untuk proses penyesuaian.
(2) Proses penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan kegiatan untuk menyesuaikan faktor-faktor perbedaan objek Penilaian dengan objek pembanding.
(3) Proses penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan cara menambahkan atau mengurangkan dalam persentase atau jumlah dalam satuan mata uang.
Faktor-faktor perbedaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45 ayat (2) antara lain:
a. waktu, yaitu perbedaan waktu transaksi objek pembanding dengan tanggal Penilaian;
b. lokasi, yaitu perbedaan lokasi antara objek pembanding dengan objek Penilaian ;
c. sumber informasi harga, yaitu terkait informasi harga objek pembanding berupa harga penawaran atau harga jual beli;
d. karakteristik fisik, yaitu perbedaan luas, kualitas, dan/atau kuantitas;
e. aksesibilitas, yaitu perbedaan dalam kemudahan untuk mencapai lokasi objek; dan/atau
f. tahapan penambangan, yaitu perbedaan tahapan penambangan antara objek pembanding dengan objek Penilaian.
(1) Besarnya persentase atau jumlah dalam satuan mata uang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45 ayat (3) dijumlahkan seluruhnya untuk memperoleh jumlah penyesuaian.
(2) Jumlah penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) digunakan untuk menentukan besarnya indikasi nilai objek Penilaian.
(3) Indikasi nilai sebagaimana dimaksud pada ayat (2) digunakan untuk mendapatkan nilai wajar dengan menggunakan pembobotan.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya dilakukan dengan tahap:
a. menghitung biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru objek Penilaian;
b. menghitung besarnya penyusutan dan/atau keusangan objek Penilaian; dan
c. mengurangkan biaya pembuatan baru atau penggantian baru dengan penyusutan dan/atau keusangan objek Penilaian.
(1) Perhitungan biaya pembuatan baru sebagaimana dimaksud dalam Pasal 48 huruf a dilakukan apabila pada saat pelaksanaan Penilaian, seluruh informasi biaya pembuatan dan/atau perolehan objek Penilaian dapat diperoleh di pasaran.
(2) Perhitungan biaya penggantian baru sebagaimana dimaksud dalam Pasal 48 huruf a dilakukan apabila pada saat pelaksanaan Penilaian, seluruh atau sebagian informasi biaya pembuatan dan/atau perolehan objek Penilaian tidak dapat diperoleh di pasaran.
Penyusutan dan/atau keusangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 48 huruf b meliputi:
a. penyusutan fisik;
b. keusangan ekonomis; dan/atau
c. keusangan fungsional.
(1) Besaran penyusutan fisik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50 huruf a ditentukan dengan cara mengalikan persentase penyusutan fisik dengan biaya pembuatan baru atau penggantian baru objek Penilaian.
(2) Besaran persentase penyusutan fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditentukan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal berdasarkan pengamatan kondisi di lapangan.
Keusangan ekonomis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50 huruf b diperhitungkan dalam hal terdapat kondisi eksternal yang mengurangi nilai objek Penilaian.
Keusangan fungsional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50 huruf c diperhitungkan dalam hal terdapat:
a. perubahan fungsi objek Penilaian; dan/atau
b. ketidaksesuaian objek Penilaian dengan standar yang berlaku umum.
(1) Keusangan ekonomis dan/atau keusangan fungsional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 52 dan Pasal 53 diperhitungkan setelah nilai pembuatan baru atau penggantian baru dikurangi dengan penyusutan fisik.
(2) Besaran keusangan ekonomis dan/atau keusangan fungsional ditentukan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal berdasarkan pengamatan kondisi di lapangan.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan dilakukan dengan tahap:
a. mengestimasi pendapatan bersih per tahun yang dihasilkan oleh objek Penilaian;
b. menentukan tingkat kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto yang sesuai; dan
c. menghitung nilai kini dari pendapatan bersih sebagaimana dimaksud pada huruf a dengan tingkat kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto sebagaimana dimaksud pada huruf b.
Pendapatan bersih objek Penilaian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 55 huruf a diperoleh dengan cara mengurangkan pendapatan kotor per tahun dengan biaya operasional.
Nilai objek Penilaian dapat diperoleh dengan cara:
a. metode kapitalisasi langsung; atau
b. metode arus kas yang didiskontokan.
(1) Metode kapitalisasi langsung sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 huruf a dilakukan dengan cara mengkapitalisasi langsung pendapatan bersih operasi objek Penilaian dengan tingkat kapitalisasi tertentu.
(2) Metode arus kas yang didiskontokan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 huruf b dilakukan dengan cara mengalikan proyeksi pendapatan bersih operasional objek Penilaian dengan faktor diskonto tertentu.
(1) Penilaian dengan menggunakan pendekatan lainnya dilakukan dengan cara:
a. pendekatan atas dasar pasar;dan/atau
b. pendekatan atas dasar selain pasar.
(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai Penilaian dengan menggunakan pendekatan atas dasar pasar dan selain pasar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan Direktur Jenderal.
(1) Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat memilih pendekatan yang dianggap paling mencerminkan nilai objek Penilaian.
(2) Dalam hal digunakan dua atau lebih pendekatan Penilaian, Tim Penilai Direktorat Jenderal:
a. melakukan rekonsiliasi berdasarkan bobot atas indikasi nilai dari pendekatan-pendekatan yang digunakan; atau
b. memilih pendekatan yang dianggap paling mencerminkan nilai objek Penilaian.
(3) Bobot atas indikasi nilai dari masing-masing pendekatan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a ditentukan berdasarkan pertimbangan profesional penilai.