Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal 1 Januari
2026. Ditandatangani secara elektronik Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Menteri ini dengan penempatannya dalam Berita Negara Republik INDONESIA.
Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 18 Desember 2025
MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA,
PURBAYA YUDHI SADEWA
Diundangkan di Jakarta pada tanggal Д
DIREKTUR JENDERAL PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN KEMENTERIAN HUKUM REPUBLIK INDONESIA,
Ѽ
DHAHANA PUTRA
BERITA NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 2025 NOMOR Ж
LAMPIRAN
PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 90 TAHUN 2025 TENTANG PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ATAS PENYERAHAN RUMAH TAPAK DAN SATUAN RUMAH SUSUN YANG DITANGGUNG PEMERINTAH TAHUN ANGGARAN 2026
CONTOH TRANSAKSI DAN PEMBUATAN FAKTUR PAJAK
Transaksi 1 Ibu N melakukan pembelian rumah tapak dengan kode identitas rumah SBY0870312025T003A8 seharga Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).
Pembayaran dilakukan dengan metode tunai bertahap selama 4 (empat) kali, masing-masing sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) yang dibayarkan ke pengembang PT X pada bulan Januari 2026 sampai dengan bulan April 2026. Rumah selesai dibangun pada bulan Mei 2026.
Penandatanganan akta jual beli dan serah terima yang dibuktikan dengan berita acara serah terima dilakukan pada bulan Mei 2026.
Atas transaksi tersebut berlaku ketentuan sebagai berikut.
1. Pembayaran uang muka atau cicilan pertama yang dilakukan Ibu N tidak lebih cepat dari 1 Januari 2026.
2. PPN ditanggung pemerintah diberikan atas PPN terutang untuk pembayaran bulan Januari 2026 sampai dengan bulan April 2026 sebesar 100% (seratus persen).
3. Atas pembayaran yang dilakukan Ibu N bulan Januari 2026 sampai dengan bulan April 2026 masing-masing sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah), PT X membuat Faktur Pajak:
a. menggunakan kode transaksi 07 (nol tujuh);
b. dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x Rp500.000.000,00 = Rp458.333.333,33; dan
c. PPN terutang sebesar 12% x Rp458.333.333,33 = Rp55.000.000,00 ditanggung pemerintah.
4. Faktur Pajak pada angka 3 dicantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang dan diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR … TAHUN 2025”. Faktur Pajak tersebut dilaporkan pada Surat Pemberitahuan Masa PPN Masa Pajak Januari 2026 sampai dengan Masa Pajak April 2026.
5. PT X harus mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan yaitu tanggal 30 Juni 2026.
Transaksi 2 Bapak RRG membeli rumah toko dari pengembang PT Z dengan kode identitas rumah BDG0770122025T009B3 seharga Rp1.200.000.000,00 (satu miliar dua ratus juta rupiah) pada bulan September 2025 dan dibayarkan secara tunai bertahap dua belas kali dari bulan September 2025 sampai dengan bulan Agustus 2026. Perjanjian pengikatan jual beli lunas
dan serah terima rumah toko siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima dilakukan pada bulan Agustus 2026.
Atas transaksi tersebut berlaku ketentuan sebagai berikut.
1. Pembelian rumah toko yang dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah dalam Peraturan Menteri ini adalah pemesanan baru rumah toko yang pembayaran uang muka atau cicilan pertama paling cepat dilakukan pada tanggal 1 Januari 2026.
2. Atas pembelian rumah toko oleh Bapak RRG tidak dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini karena pembayaran uang muka atau cicilan pertama dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026.
Transaksi 3 Bapak N membeli satu unit apartemen atau satuan rumah susun seharga Rp3.000.000.000,00 (tiga miliar rupiah) dengan kode identitas rumah BKS2104062024T001 dari pengembang PT DBZ secara kredit selama 10 (sepuluh) tahun. Bapak N membayar uang muka kepada pengembang bulan Januari 2026 sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).
Persetujuan dan pencairan kredit dilakukan oleh bank sebesar Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah) dan dibayarkan kepada PT DBZ sekaligus dibuat dokumen perjanjian pengikatan jual beli lunas pada tanggal 1 Februari 2026. Di bulan Maret 2026 Bapak N sudah mulai melakukan pembayaran cicilan. Apartemen tersebut dilakukan serah terima yang dibuktikan dengan berita acara serah terima pada tanggal 27 April 2026.
Atas transaksi tersebut berlaku ketentuan sebagai berikut.
1. Transaksi pembelian unit apartemen dengan kode identitas rumah BKS2104062024T001 yang dilakukan oleh Bapak N secara kredit melalui bank dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini.
2. Insentif PPN ditanggung pemerintah diberikan kepada Bapak N sebesar 100% (seratus persen) atas bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).
3. PT DBZ membuat Faktur Pajak dengan ketentuan sebagai berikut.
a. Untuk pembayaran uang muka bulan Januari 2026, PT DBZ membuat Faktur Pajak:
1) menggunakan kode transaksi 07 (nol tujuh);
2) dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x Rp500.000.000,00 = Rp458.333.333,33; dan 3) PPN terutang sebesar 12% x Rp458.333.333,33 = Rp55.000.000,00 ditanggung pemerintah.
b. Untuk pembayaran melalui pencairan kredit sebesar Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah) oleh bank kepada pengembang tanggal 1 Februari 2026, PT DBZ membuat Faktur Pajak:
1) atas bagian Harga Jual sebesar Rp1.500.000.000,00:
a) menggunakan kode transaksi 07 (nol tujuh);
b) dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x Rp1.500.000.000,00 = Rp1.375.000.000,00; dan c) PPN terutang sebesar 12% x Rp1.375.000.000,00 = Rp165.000.000,00 ditanggung pemerintah; dan 2) atas bagian Harga Jual sebesar Rp1.000.000.000,00:
a) menggunakan kode transaksi 04 (nol empat);
b) dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x Rp1.000.000.000,00 = Rp916.666.666,67; dan
c) PPN terutang sebesar 12% x Rp916.666.666,67 = Rp110.000.000,00 tidak ditanggung pemerintah dan wajib dipungut oleh PT DBZ.
Atas pembayaran melalui pencairan kredit sebesar Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah) oleh bank kepada pengembang, yang mendapatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini hanya atas nilai sebesar Rp1.500.000.000,00 (satu miliar lima ratus juta rupiah) karena sebelumnya pada saat pembayaran uang muka telah memanfaatkan insentif atas nilai sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah). PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini hanya diberikan atas PPN terutang dari bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).
4. Pada Faktur Pajak tersebut pada angka 3 dicantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang dan diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR ... TAHUN 2025”. Faktur Pajak tersebut dilaporkan pada Surat Pemberitahuan Masa PPN Masa Pajak September 2026 dan Masa Pajak Desember 2026.
5. PT DBZ harus mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat tanggal 31 Mei 2026.
6. Pembayaran cicilan yang dilakukan oleh Bapak N kepada bank merupakan kewajiban atas kredit yang diajukan Bapak N dan tidak terutang PPN.
Transaksi 4 Bapak D telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah sebagai berikut:
1. pada tahun 2024 berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 7 Tahun 2024 atas pembelian unit apartemen di Kota Bekasi; dan
2. pada tahun 2025 berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 13 Tahun 2025 atas pembelian unit apartemen di Kabupaten Bandung.
Pada bulan Maret 2026, Bapak D akan membeli rumah tapak siap huni dengan kode identitas rumah BKS8120652025T027D6 seharga Rp3.000.000.000,00 (tiga miliar rupiah) dari pengembang PT ARS.
Pembayaran dilakukan secara tunai di bulan Maret 2026. Atas pembelian rumah tapak dimaksud telah dibuatkan akta jual beli. Rumah tersebut telah dilakukan serah terima yang dibuktikan dengan berita acara serah terima pada tanggal 22 Juli 2026.
Atas transaksi tersebut berlaku ketentuan sebagai berikut.
1. Atas pembelian rumah tapak oleh Bapak D dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini meskipun sebelumnya telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah.
2. Insentif PPN ditanggung pemerintah diberikan kepada Bapak D sebesar 100% (seratus persen) atas bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).
3. PT ARS membuat Faktur Pajak untuk pembayaran bulan Maret 2026 dengan ketentuan sebagai berikut.
a. Atas bagian Harga Jual sebesar Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), PT ARS membuat Faktur Pajak:
1) menggunakan kode transaksi 07 (nol tujuh);
2) dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x Rp2.000.000.000,00 = Rp1.833.333.333,33; dan 3) PPN terutang sebesar 12% x Rp1.833.333.333,33 = Rp220.000.000,00 ditanggung pemerintah.
b. Atas bagian Harga Jual sebesar Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah), PT ARS membuat Faktur Pajak:
1) menggunakan kode transaksi 04 (nol empat);
2) dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x Rp1.000.000.000,00 = Rp916.666.666,67; dan 3) PPN terutang sebesar 12% x Rp916.666.666,67 = Rp110.000.000,00 tidak ditanggung pemerintah dan wajib dipungut oleh PT ARS.
4. Pada Faktur Pajak tersebut pada angka 3 dicantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang dan diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR … TAHUN 2025”. Faktur Pajak tersebut dilaporkan pada Surat Pemberitahuan Masa PPN Masa Pajak Maret 2026.
5. PT ARS wajib mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat tanggal 31 Agustus 2026.
Transaksi 5 Bapak C sebelumnya telah membeli rumah tapak dan memperoleh fasilitas PPN dibebaskan berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 60 Tahun 2023.
Pada tanggal 9 Agustus 2026, Bapak C membeli 1 (satu) unit rumah susun baru dengan kode identitas rumah JKT0920122024T002 seharga Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah) dari pengembang PT AP, yang dibayar pada saat unit rumah susun siap huni dan dilakukan serah terima yang dibuktikan dengan berita acara serah terima pada tanggal 7 Desember 2026. Perjanjian pengikatan jual beli lunas dibuat bersamaan dengan pembayaran dan penyerahan di bulan Desember 2026.
Atas transaksi tersebut berlaku ketentuan sebagai berikut.
1. Atas pembelian unit rumah susun baru dengan kode identitas rumah JKT0920122024T002, Bapak C dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini walaupun Bapak C telah memanfaatkan fasilitas PPN dibebaskan atas pembelian rumah tapak berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 60 Tahun
2023. 2.
Atas penyerahan sekaligus pembayaran di bulan Desember 2026, PT AP membuat Faktur Pajak:
a. menggunakan kode transaksi 07 (nol tujuh);
b. dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x Rp300.000.000,00 = Rp275.000.000,00; dan
c. PPN terutang sebesar 12% x Rp275.000.000,00 = Rp33.000.000,00 ditanggung pemerintah.
3. Pada Faktur Pajak tersebut pada angka 2 dicantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang dan diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR … TAHUN 2025”. Faktur Pajak tersebut dilaporkan pada Surat Pemberitahuan Masa PPN Masa Pajak Desember 2026.
4. PT AP harus mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di
bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat tanggal 31 Januari 2027.
MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA,
ttd.
PURBAYA YUDHI SADEWA