Analisis Data
Data dan informasi yang diperoleh, baik dari berkas permohonan dan/atau penugasan, berkas kasus Piutang Negara, maupun pada saat survei lapangan, digunakan sebagai dasar untuk melakukan analisis.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian berupa tanah antara lain letak/lokasi, jenis, luas, bentuk, ukuran, kontur, elevasi, drainase, fasilitas umum, peruntukan area (zoning), perizinan, dan/atau dokumen legalitas.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian berupa bangunan antara lain tahun selesai dibangun, tahun renovasi/restorasi, konstruksi dan material, luas, bentuk, tinggi, jumlah lantai, model arsitektur, kondisi bangunan secara umum, kualitas konstruksi, sarana pelengkap, beban pajak, dan/atau penggunaan bangunan.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian selain tanah dan/atau bangunan antara lain jenis, faktur pembelian, merek, nomor seri, produsen, kapasitas, tahun pembuatan, harga perolehan, dan/atau kondisi objek Penilaian secara umum.
(1) Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dilakukan sebagai bahan dalam mendukung proses analisis data objek Penilaian berupa tanah atau tanah berikut bangunan.
(2) Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
a. aspek legalitas;
b. aspek fisik;
c. aspek keuangan; dan
d. aspek produktivitas maksimal.
(3) Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan secara ringkas.
(1) Berdasarkan permohonan atau penugasan, analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dapat dilakukan secara komprehensif.
(2) Permohonan atau penugasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) disampaikan secara terpisah dari permohonan atau penugasan Penilaian.
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara permohonan/penugasan dan pelaksanaan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 40 dan Pasal 41 diatur dengan Peraturan Direktur Jenderal.
Penilaian dilakukan dengan menggunakan:
a. pendekatan data pasar;
b. pendekatan biaya; dan/atau
c. pendekatan pendapatan.
(1) Pendekatan data pasar dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan.
(2) Pendekatan biaya dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat/memperoleh objek Penilaian atau penggantinya pada waktu Penilaian dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan fisik atau penyusutan teknis, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis.
(3) Pendekatan pendapatan dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek Penilaian melalui proses kapitalisasi langsung atau pendiskontoan.
(1) Penilaian dengan menggunakan pendekatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 dapat menggunakan Pedoman Teknis Penilaian yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal atau pejabat yang ditunjuk.
(2) Pedoman teknis Penilaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat digunakan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar dilakukan dengan cara:
a. mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan terkait objek Penilaian dan objek pembanding;
b. membandingkan objek Penilaian dengan objek pembanding dengan menggunakan faktor pembanding yang sesuai dan melakukan penyesuaian; dan
c. melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari hasil penyesuaian untuk menghasilkan Nilai Pasar.
Objek pembanding sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 huruf a harus mempunyai karakteristik yang sebanding dengan objek Penilaian.
(1) Data penjualan dan/atau penawaran yang digunakan sebagai pembanding dievaluasi dan dianalisis untuk proses penyesuaian.
(2) Proses penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan kegiatan untuk menyesuaikan faktor perbedaan objek Penilaian dengan objek pembanding.
(3) Proses penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan cara menambahkan atau mengurangkan dalam persentase atau jumlah dalam satuan mata uang.
Faktor perbedaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 48 ayat
(2) meliputi:
a. waktu, seperti waktu antara tanggal transaksi objek pembanding dengan tanggal Penilaian;
b. lokasi dan lingkungan, seperti letak, kondisi masyarakat sekitar, dan/atau jarak ke pusat bisnis/Central Business District (CBD);
c. sumber informasi harga, yaitu informasi harga objek pembanding berupa harga penawaran atau harga jual beli;
d. karakteristik fisik, seperti bentuk, dimensi, elevasi, luas, kondisi, umur, disain, dan/atau spesifikasi;
e. peruntukan area (zoning);
f. aksesibilitas;
g. fasilitas, seperti ketersediaan jaringan listrik, jaringan air, jaringan telepon, dan fasilitas sosial; dan/atau
h. faktor lainnya, disesuaikan dengan karakteristik dari objek Penilaian.
(1) Besarnya persentase atau jumlah dalam satuan mata uang dari faktor perbedaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 49 dijumlahkan seluruhnya untuk memperoleh jumlah penyesuaian.
(2) Jumlah penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) digunakan untuk menentukan besarnya indikasi nilai objek Penilaian.
(3) lndikasi nilai sebagaimana dimaksud pada ayat (2) digunakan untuk mendapatkan Nilai Pasar dengan menggunakan pembobotan.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya dilakukan dengan tahap:
a. menghitung biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru objek Penilaian;
b. menghitung besarnya penyusutan dan/atau keusangan objek Penilaian; dan
c. mengurangkan biaya pembuatan baru atau penggantian baru dengan penyusutan dan/atau keusangan objek Penilaian.
(1) Perhitungan biaya pembuatan baru sebagaimana dimaksud dalam
huruf a dilakukan dalam hal pada saat pelaksanaan Penilaian, seluruh informasi biaya pembuatan/perolehan dan/atau material objek Penilaian dapat diperoleh di pasaran.
(2) Perhitungan biaya penggantian baru sebagaimana dimaksud dalam
huruf a dilakukan dalam hal pada saat pelaksanaan Penilaian, seluruh atau sebagian informasi biaya pembuatan/perolehan dan/atau material objek Penilaian tidak dapat diperoleh di pasaran.
(1) Penilaian objek Penilaian berupa bangunan dan/atau barang bergerak memperhitungkan biaya langsung dan biaya tidak langsung.
(2) Biaya langsung sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi tetapi tidak terbatas pada biaya material, biaya upah, dan/atau biaya peralatan.
(3) Biaya tidak langsung sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi tetapi tidak terbatas pada biaya jasa tenaga ahli, pajak, asuransi, dan/atau biaya overhead.
(4) Besaran biaya langsung dan biaya tidak langsung dapat dihitung berdasarkan Pedoman Teknis Penilaian yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
Penyusutan dan/atau keusangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 51 huruf b meliputi:
a. penyusutan fisik atau penyusutan teknis;
b. keusangan ekonomis; dan/atau
c. keusangan fungsional.
(1) Besaran penyusutan fisik atau penyusutan teknis ditentukan dengan cara mengalikan persentase penyusutan fisik atau penyusutan teknis dengan biaya pembuatan/penggantian baru objek Penilaian.
(2) Besaran persentase penyusutan fisik atau penyusutan teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditentukan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal berdasarkan tabel penyusutan fisik atau penyusutan teknis dan/atau formula perhitungan penyusutan fisik atau penyusutan teknis yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
(3) Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat menentukan besaran persentase penyusutan fisik atau penyusutan teknis lebih besar dari tabel penyusutan fisik atau tabel penyusutan teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (2), dalam hal berdasarkan pengamatan, Tim Penilai Direktorat Jenderal meyakini objek Penilaian memiliki penyusutan fisik atau penyusutan teknis lebih besar.
(4) Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat menentukan besaran persentase penyusutan fisik atau penyusutan teknis lebih kecil dari tabel penyusutan fisik atau tabel penyusutan teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (2), dalam hal berdasarkan pengamatan Tim Penilai Direktorat Jenderal meyakini objek Penilaian memiliki kondisi fisik atau teknis lebih baik.
Keusangan ekonomis diperhitungkan dalam hal terdapat kondisi eksternal yang mengurangi nilai objek Penilaian.
Keusangan fungsional diperhitungkan dalam hal terdapat:
a. perubahan fungsi objek Penilaian; dan/atau
b. ketidaksesuaian objek Penilaian dengan standar yang berlaku umum.
(1) Keusangan ekonomis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56 dan/atau keusangan fungsional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 diperhitungkan setelah nilai pembuatan baru atau penggantian baru dikurangi dengan penyusutan fisik atau penyusutan teknis.
(2) Besaran keusangan ekonomis dan/atau keusangan fungsional ditentukan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal berdasarkan perhitungan keusangan ekonomis dan keusangan fungsional atau tabel keusangan ekonomis dan keusangan fungsional yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan dilakukan dengan tahapan:
a. mengestimasi pendapatan kotor efektif per tahun yang dihasilkan oleh objek Penilaian;
b. mengestimasi pendapatan bersih per tahun yang dihasilkan oleh objek Penilaian;
c. menentukan tingkat kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto yang sesuai; dan
d. menghitung nilai kini dari pendapatan bersih sebagaimana dimaksud pada huruf b dengan tingkat kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto sebagaimana dimaksud pada huruf c.
Pendapatan kotor efektif per tahun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 59 huruf a diperoleh dengan tahapan:
a. mengurangkan pendapatan kotor potensial dengan kerugian pendapatan tak tertagih dan kerugian karena kekosongan; dan
b. hasil pengurangan sebagaimana dimaksud pada huruf a ditambahkan dengan pendapatan lain.
Pendapatan bersih per tahun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 59 huruf b diperoleh dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif per tahun dengan biaya operasional.
Nilai Pasar objek Penilaian dapat diperoleh dengan cara:
a. metode kapitalisasi langsung; atau
b. metode arus kas yang didiskontokan.
(1) Metode kapitalisasi langsung dilakukan dengan cara mengkapitalisasi langsung pendapatan bersih operasi objek Penilaian dengan tingkat kapitalisasi tertentu.
(2) Metode arus kas yang didiskontokan dilakukan dengan cara mengalikan proyeksi pendapatan bersih operasional objek Penilaian dengan faktor diskonto tertentu.
(1) Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat memilih pendekatan yang dianggap paling mencerminkan nilai objek Penilaian.
(2) Dalam hal digunakan 2 (dua) atau lebih pendekatan Penilaian, Tim Penilai Direktorat Jenderal:
a. melakukan rekonsiliasi berdasarkan bobot atas indikasi nilai dari pendekatan yang digunakan; atau
b. memilih pendekatan yang dianggap paling mencerminkan nilai objek Penilaian.
(3) Bobot atas indikasi nilai dari masing-masing pendekatan sebagaimana dimaksud pada ayat
(2) huruf a ditentukan berdasarkan pertimbangan profesional penilai.