Analisis Data
Data dan informasi yang diperoleh, baik dari berkas permohonan/ penugasan maupun pada saat survei lapangan, digunakan sebagai dasar untuk melakukan analisis.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian berupa tanah meliputi antara lain letak/lokasi, jenis, luas, bentuk, ukuran, kontur, elevasi, drainase, fasilitas umum, peruntukan area (zoning), perizinan, dan dokumen legalitas.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian berupa bangunan meliputi antara lain tahun selesai dibangun, tahun renovasi/restorasi, konstruksi dan material, luas, bentuk, tinggi, jumlah lantai, model arsitektur, kondisi bangunan secara umum, kualitas konstruksi, sarana pelengkap, beban pajak, dan penggunaan bangunan.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek Penilaian selain tanah dan/atau bangunan meliputi antara lain jenis, faktur pembelian, merk, nomor seri, produsen, kapasitas, tahun pembuatan, harga perolehan, dan kondisi objek Penilaian secara umum.
(1) Dalam hal Penilaian dilakukan dalam rangka Pemanfaatan atau Pemindahtanganan Barang Milik Negara berupa tanah atau tanah berikut bangunan, untuk mendukung opini nilai dilakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
(2) Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
a. aspek legalitas;
b. aspek fisik;
c. aspek keuangan; dan/atau
d. aspek produktifitas maksimal.
(3) Aspek legalitas sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a merupakan hal-hal mengenai status kepemilikan, dokumen kepemilikan, perizinan, peruntukan area (zoning), dan ketentuan yang berlaku terkait dengan objek Penilaian.
(4) Aspek fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b merupakan alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik atas objek Penilaian terkait jenis, bentuk, ukuran dan fungsi objek Penilaian.
(5) Aspek keuangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf c merupakan alternatif penggunaan yang berpotensi menghasilkan tingkat pengembalian paling optimal atau nilai investasi secara layak dari objek Penilaian.
(6) Aspek produktifitas maksimal sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf d merupakan alternatif penggunaan untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan maksimal serta nilai tertinggi objek Penilaian.
Penilaian dilakukan dengan menggunakan:
a. pendekatan data pasar;
b. pendekatan biaya; dan/atau
c. pendekatan pendapatan.
(1) Pendekatan data pasar sebagaimana dimaksud dalam Pasal 59 huruf a dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan.
(2) Pendekatan biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 59 huruf b dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat/ memperoleh objek Penilaian atau penggantinya pada waktu Penilaian dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan fisik atau penyusutan teknis, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis.
(3) Pendekatan pendapatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 59 huruf c dilakukan untuk mengestimasi nilai objek Penilaian dengan cara mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek Penilaian melalui proses kapitalisasi langsung atau pendiskontoan.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 59 dapat menggunakan alat bantu Penilaian yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
Dalam hal menggunakan pendekatan data pasar, Penilaian dilakukan dengan cara:
a. mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan terkait objek Penilaian dan objek pembanding;
b. membandingkan objek Penilaian dengan objek pembanding dengan menggunakan faktor-faktor pembanding yang sesuai dan melakukan penyesuaian; dan
c. melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari hasil penyesuaian untuk menghasilkan Nilai Pasar.
Objek pembanding sebagaimana dimaksud dalam Pasal 62 huruf a harus mempunyai karakteristik yang sebanding dengan objek Penilaian.
(1) Data penjualan dan/atau penawaran yang digunakan sebagai pembanding dievaluasi dan dianalisis untuk proses penyesuaian.
(2) Proses penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan kegiatan untuk menyesuaikan faktor-faktor perbedaan objek Penilaian dengan objek pembanding.
(3) Proses penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan cara menambahkan atau mengurangkan dalam persentase atau jumlah dalam satuan mata uang.
Faktor-faktor sebagaimana dimaksud dalam Pasal 64 ayat (2) antara lain meliputi:
a. waktu, yaitu perbedaan waktu transaksi objek pembanding dengan tanggal Penilaian;
b. lokasi dan lingkungan, yaitu perbedaan letak, kondisi masyarakat sekitar, dan/atau jarak ke pusat bisnis/Central Business District (CBD);
c. sumber informasi harga, yaitu terkait informasi harga objek pembanding berupa harga penawaran atau harga jual beli;
d. karakteristik fisik, yaitu perbedaan bentuk, dimensi, elevasi, luas, kondisi, umur, disain, dan/atau spesifikasi;
e. peruntukan, yaitu perbedaan terkait tata ruang dan/atau peruntukan area (zoning);
f. aksesibilitas, yaitu perbedaan dalam kemudahan untuk mencapai lokasi objek; dan/atau
g. fasilitas, yaitu perbedaan dalam ketersediaan jaringan listrik, jaringan air, jaringan telepon, dan fasilitas sosial.
(1) Besarnya persentase atau jumlah dalam satuan mata uang dari faktor-faktor penyesuaian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 64 ayat (3) dijumlahkan seluruhnya untuk memperoleh jumlah penyesuaian.
(2) Jumlah penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) digunakan untuk menentukan besarnya indikasi nilai objek Penilaian.
(3) Indikasi nilai sebagaimana dimaksud pada ayat (2) digunakan untuk mendapatkan Nilai Pasar dengan menggunakan pembobotan.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya dilakukan dengan tahap:
a. menghitung biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru objek Penilaian;
b. menghitung besarnya penyusutan dan/atau keusangan objek Penilaian; dan
c. mengurangkan biaya pembuatan baru atau penggantian baru dengan penyusutan dan/atau keusangan objek Penilaian.
(1) Perhitungan biaya pembuatan baru sebagaimana dimaksud dalam Pasal 67 huruf a dilakukan dalam hal pada saat pelaksanaan Penilaian, seluruh informasi biaya pembuatan/perolehan dan/atau material objek Penilaian dapat diperoleh di pasaran.
(2) Perhitungan biaya penggantian baru sebagaimana dimaksud dalam Pasal 67 huruf a dilakukan dalam hal pada saat pelaksanaan Penilaian, seluruh atau sebagian informasi biaya pembuatan/ perolehan dan/atau material objek Penilaian tidak dapat diperoleh di pasaran.
(1) Dalam hal objek Penilaian berupa bangunan, Penilaian memperhitungkan biaya langsung dan biaya tidak langsung.
(2) Biaya langsung sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi tetapi tidak terbatas pada biaya material, biaya upah, dan/atau biaya peralatan.
(3) Biaya tidak langsung sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi tetapi tidak terbatas pada biaya jasa tenaga ahli, pajak, asuransi, dan/atau biaya over head.
(4) Besaran biaya langsung dan biaya tidak langsung dapat dihitung berdasarkan alat bantu Penilaian yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
Penyusutan dan/atau keusangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 67 huruf b meliputi:
a. penyusutan fisik atau penyusutan teknis;
b. keusangan ekonomis; dan/atau
c. keusangan fungsional.
(1) Besaran penyusutan fisik atau penyusutan teknis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 70 huruf a ditentukan dengan cara mengalikan persentase penyusutan fisik atau penyusutan teknis dengan biaya pembuatan/penggantian baru objek Penilaian.
(2) Besaran persentase penyusutan fisik atau penyusutan teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditentukan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal berdasarkan tabel penyusutan fisik atau penyusutan teknis dan/atau formula perhitungan penyusutan fisik atau penyusutan teknis yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
(3) Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat menentukan besaran persentase penyusutan fisik atau penyusutan teknis lebih besar dari tabel penyusutan fisik atau tabel penyusutan teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (2), dalam hal dapat dibuktikan objek Penilaian memiliki penyusutan fisik atau penyusutan teknis lebih besar.
(4) Tim Penilai Direktorat Jenderal dapat menentukan besaran persentase penyusutan fisik atau penyusutan teknis lebih kecil dari tabel penyusutan fisik atau tabel penyusutan teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (2), dalam hal dapat dibuktikan objek Penilaian memiliki kondisi fisik atau teknis lebih baik.
Keusangan ekonomis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 70 huruf b diperhitungkan dalam hal terdapat kondisi eksternal yang mengurangi nilai objek Penilaian.
Keusangan fungsional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 70 huruf c diperhitungkan dalam hal terdapat:
a. perubahan fungsi objek Penilaian; dan/atau
b. ketidaksesuaian objek Penilaian dengan standar yang berlaku umum.
(1) Keusangan ekonomis dan/atau keusangan fungsional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 72 dan Pasal 73 diperhitungkan setelah nilai pembuatan baru atau penggantian baru dikurangi dengan penyusutan fisik atau penyusutan teknis.
(2) Besaran keusangan ekonomis dan/atau keusangan fungsional ditentukan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal berdasarkan perhitungan keusangan ekonomis dan keusangan fungsional atau tabel keusangan ekonomis dan keusangan fungsional yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal.
Penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan dilakukan dengan tahapan:
a. mengestimasi pendapatan kotor efektif per tahun yang dihasilkan oleh objek Penilaian;
b. mengestimasi pendapatan bersih per tahun yang dihasilkan oleh objek Penilaian;
c. menentukan tingkat kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto yang sesuai; dan
d. menghitung nilai kini dari pendapatan bersih sebagaimana dimaksud pada huruf b dengan tingkat kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto sebagaimana dimaksud pada huruf c.
Pendapatan kotor efektif per tahun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 huruf a diperoleh dengan tahapan:
a. mengurangkan pendapatan kotor potensial dengan kerugian pendapatan tak tertagih dan kerugian karena kekosongan; dan
b. menambahkan hasil pengurangan sebagaimana dimaksud pada huruf a dengan pendapatan lain-lain.
Pendapatan bersih objek Penilaian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 huruf b diperoleh dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif per tahun dengan biaya operasional.
Nilai objek Penilaian dapat diperoleh dengan cara:
a. metode kapitalisasi langsung; atau
b. metode arus kas yang didiskontokan.
(1) Metode kapitalisasi langsung sebagaimana dimaksud dalam Pasal 78 huruf a dilakukan dengan cara mengkapitalisasi langsung pendapatan bersih objek Penilaian dengan tingkat kapitalisasi tertentu.
(2) Metode arus kas yang didiskontokan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 78 huruf b dilakukan dengan cara mengalikan proyeksi pendapatan bersih objek Penilaian dengan faktor diskonto tertentu.
(1) Tim Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Pelayanan dapat memilih pendekatan yang dianggap paling mencerminkan nilai objek Penilaian.
(2) Dalam hal digunakan dua atau lebih pendekatan Penilaian, Tim Penilai Direktorat Jenderal dari Kantor Pelayanan:
a. melakukan rekonsiliasi berdasarkan bobot atas indikasi nilai dari pendekatan-pendekatan yang digunakan; atau
b. memilih pendekatan yang dianggap paling mencerminkan nilai objek Penilaian.
(3) Bobot atas indikasi nilai dari masing-masing pendekatan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a ditentukan berdasarkan pertimbangan profesional Penilai.